曹鉴贤
在地产界和商业界广泛流传的"圣经"是著名的"地段论"。而凭借十年的商业地产实操经验及罕有的全国视野，凌峻认为大型商业地产项目的核心问题不是地段，而是"人气"问题。
由于受到土地资源的限制，许多大型商业地产项目都是在城乡结合部或者新城区进行开发。而离开了城市中心区，商业项目遭遇的不仅仅是"地段瓶颈"，更重要的是缺乏有效的人流保障。
在与众多商业地产项目的直接接触中，凌峻发现，大多数的开发商总是就项目而项目，为商业地产而商业地产，欠缺必要的整体开发战略和运作策略。最终，往往陷入割裂项目与区域发展的关系的误区。
单纯的一个购物中心或商业地产项目并不能成为人气中心。而缺乏了有效的人流，商家而言也就没有了消费的客源保证，经营难以维持。
那么，如何解决城市新区商业地产项目的人气问题？
凌峻认为，短视的行为必将断送商业地产项目。通常往往认为商业地产项目的人气可以在两三年内形成，而事实上，被公认为全国最成功的商业地产项目--广州天河城，其真正成功前后花费了约十年的时间。
因此，开发商业地产项目，首先必须在意识上和资金上有充足的长线准备。另外，还必须突破商业地产的局限，将项目放到区域的发展高度，以城市运营的策略进行运作，打造一个小型的城市，一个新的城市中心，或新城市中心的超级复合体、区域核。
也就是项目必须在功能上、建筑上、运营上和管理服务上成为区域的交通中心、办公中心、购物中心、休闲中心、文化中心和居住中心等，从而解决成为城市中心所需要的就业人口、消费人口、居住人口和足够的流动人口。
这个"中心"是系统和完整的，在"中心"里，可以进行一系列完整的城市生活。而新"中心"形成后还必须带动区域内其它产业的联动发展，相互促进。
若以地段而论，那么在城市新区开发商业地产显然是死路一条。但是，通过有效解决人气问题，实现了功能的复合与互补，人流的交叉与共享，最终构建一个新的城市中心体，为商业地产项目找到一个可持续发展的人气平台。
人气，人气，还是人气。大型商业地产项目的误区就是陷入短视和割裂看待项目的陷阱。凌峻认为只有解决了人气（特别是区域人气）才能实现持续经营、持续旺场。
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