曹鉴贤
商业地产的开发商很多都是直接从开发住宅转过来的，因此，在商业地产的开发中留有很多住宅开发模式的痕迹，甚至很多开发商在商业地产的开发中直接照搬住宅的开发手法。这是中国商业地产开发的一个重要特点。也正是这一特点造成了很多开发商"死"得不明不白：住宅开发得红红火火，怎么到了商业地产就不行了呢？凌峻认为：归根结底就是商业地产与住宅开发有着完全不一样的开发特点，主要体现在赢利模式的不同。
住宅开发往往只强调"销售率"，即卖得越多就越成功，而商业地产的赢利模式则较为复杂。一方面商业地产的开发过程复杂，即要涉及到开发建设、销售、租赁及经营管理等多个环节；另一方面商业地产的利益博弈方多，主要包括开发商、投资者、经营者和经营管理机构等。而且每个博弈方都有自己的利益点，所以多个博弈方又构成了多个利益方。开发商在商业地产项目运作中必须充分权衡各方的利益关系，找到一个利益平衡点，而不能由开发商自己将利润空间占尽。
利用住宅的方法来运作商业地产项目，最致命的一点就是试图全部以分割产权销售来获取收益。在这种思想的指导下，才用住宅中成功的"小户型"模式来规划、开发商业地产项目。只有地产，没有商业，冀望通过销售小面积商铺来获取收益，这种完全不考虑经营者日后如何经营做旺的操作方法，严重违背了商业地产项目的运作规律，因而自然遭到了失败。
商业地产最大的特点就是"商业+地产"，既有地产这一载体，又必须充分考虑商业经营做旺和投资升值的问题。与之相应的是商业地产拥有三种基本赢利模式：销售、租赁与合作经营。根据国外成功的商业地产经验，以租赁为主，进行统一经营、统一管理将是保证项目做旺的关键。而将产权进行分割，形成小面积的商铺进行销售则往往导致项目产权分散后难以统一规划业态、统一招商、统一进行经营和管理，不利于项目整体做旺。
而在实际操作中，在销售、租赁和合作经营三种基本赢利模式基础上还可以组合出另外四种赢利模式，即销售+租赁、销售+合作经营、租赁+合作经营及三者兼有的赢利模式。避免商业地产做死，最起码应该用商业地产的操作手法来进行，而不应盲目克隆住宅的操作方法。
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