吴德云
在经历了大量开发、盲目定位、经营总体欠佳之后，我国商业地产在国家宏观调控下进入了调整期。金融政策的变化对商铺销售影响较大，一些开发商在资金十分紧张的情况下调整经营策略，部分外资趁机注资进入中国商业地产。早几年开发的、已开业的项目也打算进行调整，缺乏科学的规划也只能用利润回吐的办法来总结教训，交一笔不菲的学费。国家相关部门、投资商、开发商、中小投资者、经营管理者都在进行不同的调整中┅
金融政策左右商业地产的发展
除了对商业项目贷款和按揭首期款的门槛提高之外，人民币理财产品的大量推出、商业银行商铺按揭政策的微妙变化以及股票市场的复苏等等央行对相关金融政策的调整均影响商业地产的发展。
各大银行大量推出人民币理财产品，使投资者部分资金选择了这种风险较低的投资品，人民币理财产品减少了部分投资者对商铺的投资热情。
尽管各家银行人民币理财产品的预期收益有所回落，但在稳妥性投资渠道相对匮乏的情况下，人民币理财依然受到了投资者的青睐。最近，民生银行深圳分行与同业合作，推出人民币信托类理财产品，投资预期年收益率达6%，两年可以达到12%。招商银行、中信实业银行、上海浦东发展银行等金融机构也相继推出了中短期人民币和外币理财产品，其中三个月、半年期产品特别受欢迎。在当前的理财形势下，暂时把积蓄投资在银行短期理财产品也不失为是一条精明的投资之道。
货币基金曾经以3％以上的收益受到了广大投资者的青睐，货币基金又有“准储蓄”之称，其最大的特点是没有任何购买和赎回费用，可以和活期存款一样及时兑现，收益又高于一年定期储蓄。货币基金也对商铺销售造成一定的影响。
最近二周来，深沪股市回暖，沪指已升至1100点以上。很明显，在沪指1000点时，可看出政府当局全力支持股票市场健康发展的态度。很多在股市中挣过大钱和吃过大亏的股民们，正在计划涌入股市。这部分即将涌入的资金不可估量，有些不乏从商铺投资中抽出来的。股市的复苏肯定会给商铺的销售带来巨大的影响。
传闻中，商业银行即将严格控制对商铺提供按揭贷款。由于商铺的按揭款主要来源于商铺的租金收入，而租金收入完成依赖整体项目经营的好坏，从很多项目开业后的情况来看，商铺租金收入很难达到中小投资者的预期，中小投资者无法按时归还按揭贷款，银行叫苦不堪。
外资趁机注资商业地产
随着世界五百强中的零售企业在中国取得的优异成绩和大规模的扩张，不少国际投资机构对中国商业地产的发展较有信心。
据有关研究机构透露，今年前3个月外资机构在沪房地产收购金额，已超过去年全年的总额。尽管只有8%的机构投资者在上海有项目，但几乎逾90%的被访者都表示了在上海的投资兴趣。与此同时，上海的商业物业成为他们今年最想收购的产品种类。据该机构对亚洲投资者信心调查结果显示，上海的零售市场在亚洲投资者吸引力排行榜中名列第五。从年初开始，上海的商业物业市场不断爆出海外基金收购的轰动性案例。花旗银行一次收购市值约8亿元的陆家嘴部分写字楼物业；澳洲麦格里集团旗下MGPA收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，交易金额约8亿元；而诸如摩根士丹利、莱曼兄弟之类的机构，也在暗中部署战略。
今年七月，深国投商用置业有限公司与新加坡嘉德置地集团全资子公司凯德商用中国投资有限公司在新加坡签订合作框架协议约定，就15个深圳国投商业中心的项目公司进行合作，涉及金额约50亿元人民币，外方在项目公司中持有65％的股份。15个商业中心主要分布在广东、四川、山东等经济发达的地区。商业中心开业后，将由外方与深圳国投合资的商业管理公司进行管理。深国投商置是深圳国投为配合沃尔玛在中国的快速发展专门设立的一家商业地产开发公司。自成立以来，已与沃尔玛共同在全国30个城市确定近50个项目，并投入大量资金建设深国投商业中心，沃尔玛在商业中心建成后将作为核心主力店入驻。
运营管理调整要适时进行
笔者受邀走访了不少已开业经营的问题物业，发现其主要表现在商业策划的不科学。开发商本可避免，现在只能是后果自负，大吐已进兜里的银两，因此叫苦不堪。
第一类：非专业市场的大型商业项目缺少主力店
现在，谁都知道主力店在一个大型商业项目中的巨大作用。可是，山东东营某复合型SHOPPING MALL商业街，其规模达八万平方米，规划建造时居然没有考虑主力店，这种规划只能使开发商出血——改造，其业态规划中重复很多业种，将相同业种设在不同的位置，只考虑概念，却忽略了消费者的实际购买习惯。这个项目至今都无法成功招商。又如，深圳某十万平方米的SHOPPING MALL也没有主力店，市场定位偏差不谈，没有主力店哪来稳定的人流量？现在，这个店的生存也只能靠自己的造化了。
第二类：冷业态没利用到热业态的顾客群
独立商铺多数是冷业态，其聚客能力差；多数主力店，特别是核心主力店为热业态，其聚客能力特强。通过科学的人流动向规划，尽量使冷业态利用到热业态的顾客群，从而提高冷业态的销售量。我们在进行商业规划时，都要考虑这一点。山东威海某十万平方米的SHOPPING MALL就是因为人流动向规划不科学，导致冷业态没利用到热业态的顾客群，主力店经营较为成功，而商铺群门前冷落鞍马稀。提供返租的开发商不得不用已获之利来撑一撑，但不知能撑多久？
第三类：开发商深度介入零售业甚至自营主力店
笔者曾经在《中国房地产报》发表过关于商业地产开发商介入零售业的三大模式一文，文中建议开发商不应深度介入零售业。这几年来，有个别开发商深度介入了零售业，其结果多数不妙。笔者应邀前往浙江某已开业的二个SHOPPING MALL进行问题诊断，发现其最大的问题就是自营主力店，因其自营的主力店经营太差，连累了整个MALL的经营。又如，秦皇岛某大型MALL，其主力店有大型超市、电器商场和百货商场，这些店都是由开发商自行招兵买马经营，其结果也只能是以失败而告终。
调整中的商业地产，需要各方去适应市场，特别是开发商。
作者任职于深圳市富智商业管理顾问有限公司(www.focemall.com)——商业地产商业策划、商业招商、运营管理顾问机构
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