吴德云
2005深圳秋交会焦点力量论坛之商业牵引力 嘉宾吴德云发言节选
主持人: 徐广蓉,21世纪经济报道记者
非常感谢个郭总刚才给我们分享了一下在内地做一些项目的经验。其实我们做商业项目的时候，我们也知道商业是整个地产开发最高的形式。资本方面、融资、投资、经营各方面都会考虑进去，包括零售、各方面的业态组合等等，这是一个非常复杂的形式。并不是简单的像我们住宅那样，盖房子、卖房子这么简单。所以我们商业地产考虑的东西要更全面、更广泛一些。对于这一点，我想吴总是很有经验的，我们请吴总谈谈。
嘉 宾：吴德云
我今天本来是要一个比较大的话题，因为今天在座的基本上谈的非常微观，具体到什么项目怎么操作。你这个提问我要回答一下。商业地产成功的因素还是蛮多的。从前期的商业策划到资金筹划、建筑的设计、主力店招商、商铺的招商、运营的管理、整体的推广，还有更重要的是开发商的盈利模式。就是说他想跑还是想长久经营，这个盈利模式决定了开发模式。这统统影响了一个商业项目的成功。
我也是经常全国到处走，感觉在发达的一些城市，比如上海、深圳、广州这一带，很多开发商了解到必须要组建自己的运营管理团队。首先要把盈利模式定在尽量减少销售面积这方面的盈利模式。也就是说尽量作为纯租型的模式。第二点，必须组建自己的运营管理团队经营，获得长期收益。
而内地因为很多商业地产开发商是首次介入商业地产，他们对商业地产确实不太熟，特别对运营管理这块，资金筹划这块估计还不是很充分。所以他们尽量想把楼卖掉、把资金回收，对运营这块打算全部发包给别人，这样对商业地产打击还是很大的。如果这样做的话，成功率是相当低的。你这个问题就回答到这里。
今天我主要想谈一下深圳城市化加快对商业地产的影响。昨天刚好跟魏达志老师在一起聊了聊，我也向他请教了一些问题。去年底政府开了会议，提出深圳城市化必须要加快，并要拆除违章建筑。按照国际规律，城市化率超过30％后，商业中心就要往外移。十几年前，深圳的商业中心只有两个，一个是东门，另外一个是人民南。但是随着华强北和南山的崛起，也把很多商业吸引到那边去了。这样他的消费群体也跟上了，同样现在对于城市化的加快，我们深圳商业中心也会往外移动，龙岗、宝安等区域也会形成很多商业中心。这样给发展商提供了很大的机会。
商业中心我们暂不考虑市场定位，我们就考虑他的业态组合吧。形成一个商业中心必须有很多种业态、商业群体。所以一个商业中心的形成肯定要有很多商业物业的存在。商业物业是商业中心的一个表现形式。城市化的加快对商业地产的发展还是有很大的支撑。另外，现在从数字来看，目前我们深圳市的违章建筑差不多有1亿平米，这是一个非常庞大的数量。市政府规定从今年开始要完成4000万平米的违章建筑的拆迁，所以有大量的旧城改造、城中村改造。这给商业地产提供了很多机会。
城市化的加快对商业中心商铺租金肯定会有一些影响。随着商业中心的外移，旧的商业中心租金增长率会远远比不上新的商业中心租金增长率。甚至有一些旧的商业中心租金增长率出现负数。当然有一些改造过的商业中心租金增长率不一定是正的。以前人民南租金是挺高的，当时深国商一楼的化妆品柜台每平米租金接近2000多元/月，当时是很高的。但是随着商业中心的转移，人民南的租金往下跌了，而且跌的很低的。另外比如东门商业街，东门商业街改造后租金也是往下掉，这是一个很好的说明。
城市化的加快也使原先农村集体所有制的土地转为国有土地，这样就提高了商业地产的供应总量。一方面为商业地产提供了很大发展空间。另外一方面，商业竞争也进一步恶化。现在商业地产的发展还受制于政府的一些政策的影响，比如金融政策对商业地产的影响。因为现在按揭首期款提高，原来40％，现在50％。另外有这么一个传闻，有一些商业银行可能对商铺的按揭采取一些比较严格的控制。另外还要看政府对外资房地产基金介入怎么看待。最近几个月，很多外资房地产基金有了一定规模的介入，如果在银行收紧的情况下，放松外商房地产基金的介入的话，对商业地产的发展很是有很大帮助的，谢谢！
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