王明刚
资产证券化，特别是房贷证券化，在房产新政之后讨论的越来越激烈。从今年房地产投资信托基金的发展情势和市场的热度，业界普遍认为：房地产信托基金（REITS）将是商业地产未来的发展趋势。
一、今年以来房地产信托基金发展的几个大事件：
查阅今年有关REITS的报道，影响比较大的有以下几个事件：
1、2005年1月22日，内地首个准房地产信托基金“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”正式登场。令人关注的是，为了和国际上通行房地产信托基金模式（REIT）相接轨，联信•宝利首次在信托业引入戴德梁行房地产咨询有限公司和普华永道分别为其提供房地产投资顾问和审计服务。
2、3月24日，路透社报道称，李嘉诚将其六座购物中心以34亿港元卖给新加坡REIT——置富产业信托Fortune REIT，回报率为5.58%。
3、3月25日，有戴德梁行、世邦魏理仕等商业地产专业机构参加的中国香港（地区）商会“北京商业物业发展”峰会在北京举行。与会的业内人士指出，中国商业地产未来的发展趋向是走REITS（REITs- Real Estate Investment Trusts不动产投资信托基金）的道路。
4、3月下旬，凯德置地总经理王会干称，目前，凯德置地正着手筹备两个新的开发基金。
5、6月16日，香港证监会正式发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港REITs投资海外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球的房地产。国内发展商可以按照该《守则》要求成立REITs，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。这对国内房地产商来说，无疑是开辟了一个新的融资渠道。
6、9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。在递交至国务院的调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业.地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。
7、9月26日，银监会法规部副主任李伏安在2005北京REITS国际合作论坛上表示，对于境外REITS投资本地物业或境内开发商打包物业做REITS到其他地方上市，银监会并不干涉。
在这样的背景下，REITS渐行渐近。
二、何谓房地产投资信托基金
根据《REIT（房地产投资信托基金）与中国房地产市场》（作者：中原（中国）物业顾问有限公司中国地产研究总监程澐博士）文章对REITs概念的说明，程澐博士认为房地产投资信托基金“是不动产投资信托 (REITs- Real Estate Investment Trusts) 的简称。REIT 是一家公司，拥有并(在大多数案例中) 营运带来收益的不动产，如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。有些REIT也从事不动产融资。很多REIT 的股份都在主要的股市中自由进行交易。因此REITs又称‘不动产股票’。”
“对很多投资人而言， REITs是一种有效投资商业性和住宅性不动产业务的方式。REITs 本身是一种投资，结合了不动产和证券的最佳特色。投资人能以实用而有效的方法，在自己多样化的投资组合中包含由专业人才管理的不动产。”
按照专业人士对REITS的研究，典型的房地产投资信托基金具备以下特点：
1、投资策略清晰，着眼于拥有及管理物业；
2、在法律上有责任将其应课税收入的大部分以股息方式支付予股东，从而享受若干形式的免税优惠；
3、只要其遵守上述的最低分派股息规定，即无须缴纳任何公司税项；
4、需接受公众的监管，并需透过向投资者派发报告来确保运营的透明度；
5、必须遵守若干投资限制，例如有关借款限额及不得参与房地产开发活动或使用某些金融投资工具的限制；
6、可由私人持有或在证券交易所上市。
三、REITs的分类
程澐博士在参考美国不动产投资信托国家协会NAREIT官方网站
www.investinreits.com的基础上，把REITs归纳成三个类别：
1、股票型REIT：拥有和经营可带来收益的不动产。
2、抵押型REIT：直接借钱给不动产所有人和营运者，或通过取得贷款或抵押的债券间接借贷。
3、混合型REIT：同时拥有房地产，并借贷给所有人和营运者。
四、REITS的特点：
程澐博士对REITS的特点归纳为以下四点：
1、高收益：这是REITS投资最大的优点，有着定期的股息收益。例如，在美国，根据法律规定，REITS必须把应课税收入的至少90％，以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的即期收入。在过去十年里REIT平均年度股息率达6．96％，远高于十年期美国政府债券5．86％、标准普尔指数公用股4．45％和标准普尔500指数1．79％。除了股息，由于REITS在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票无疑，投资者也可享受中至长期的价格升值。
2、低波动： 虽然投资REITS的回报率不逊于股票及债券，但REITS的波动却远低于股票，还可对冲通胀的影响。
3、低风险：在有效的资产市场结构中，REITS的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。自1999年以来，摩根士丹利房地产投资信托指数的表现，一直跑赢标准普尔500指数，升幅高达108．5％。而从2005年初到现在，房地产投资信托的平均增长率也达21． 4％，较标准普尔500指数高出6．8％。以收益的波动性来衡量REITS的收益风险，REITS的风险远低于NASDAQ指数，比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点。
4、低征税：与高收益相对的是REITS的低风险与低征税。（根据美国税收法规）REITS投资可免双重征税，这使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，在美国REITS的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司是不被征收资本利得税的。
此外，REITS还具备一些独到的引人之处，例如，由于REITS股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，流动性更高；再有，上市交易的REITS较房地产业直接投资，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督，信息不对称程度低而透明度高等等。
五、REITS在中国内地市场的可行性
既然REITS有以上诸多优点，在中国的具体经济环境下是否具有可操作性？
程澐博士接着分析指出，“去年以来，房地产信托受到各方欢迎。2004年全国房地产类信托发行量为112亿元，预计今年将突破200亿元。但是受2002年6月央行关于‘接受委托人的资金信托合同不得超过200份’的限制，信托计划规模都较小，满足不了大型项目开发的要求。
“据专业媒体报道，去年10月18日银监会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》征求意见期已经结束，正在准备出台，该办法可能将取消200份的限制。业内人士认为，这为催生中国的房地产信托基金 (REITS)做好了准备。”
“为防范可能出现的房地产金融风险，政府一方面从严控制银行向房地产行业贷款，同时又在政策制定上显示出鼓励信托在资本市场上发挥补充作用。有专家指出，国内的房地产行业和信托业合作可以借鉴REITS的模式。”
“在房地产发达国家，现成物业的交易和管理（二级市场）的营业收入远远大于新物业兴建（一级市场）。房地产开发商往往只负责项目的承包和建造，而REITS则主要从事二级市场的操作，由专业人士管理。”分工的细化和专业化能提高整个行业的运行效率，对最终消费者来说，则能享受到更好的服务：
“对开发商：增加长期融资的渠道，并使得资金实力有限的开发商也可以从事收益性物业（办公楼、购物中心、高级公寓）的开发。”
“对投资者：增加了投资房地产市场的新途径，可以获得稳定的高收益。”
“对代理商：REIT可能成为新的合作伙伴，为REIT提供咨询服务可能成为新的商业模式。”
“对最终消费者：可以享受到更优质的服务。”
“对政府：分散银行房地产贷款风险，REIT可能成为基础设施建设的资金来源。”
因此，REITs市场的发展不单只是一种有利于房地产商套现的工具，它也让投资者有更多的投资选择，这肯定会促进资本市场多元化的发展。
目前国内房地产企业主要的融资渠道还是银行，在国家紧缩银根的情况下，很多中小开发商的资金链绷的很紧，更多的是采用业界所称的“过桥贷款”来周转。如果今后真正取消商品房预售制度，一来会导致房地产开发企业的资金链更加紧张，二来会堵上“炒家们”利用房地产预售期对房价的把持和前期团伙性的介入。“炒房团”正是利用了预售期间房价“低开高走”的操作惯性，一味哄抬房价，这是“炒房团”每到一个城市起步操作的惯用手法。要从根本上抑制房价的过快上涨，就要从制度上防止商品房销售还是走“预售到现售”的道路，这种操作就如同批发与零售一样，没有一个批发商会把自己手上的商品平价销售出去，都会设法赚取差价。增加销售环节就意味着提高商品的价格，同样，作为房地产的“投资者”或“投机者”，都设法要赚取预售与现房销售之间的差价，这是房价在预售制度下居高不下的重要原因之一。开发商在融资渠道和方法上不进行创新，更多的依靠预售和银行贷款，现金流的稳定性很难控制。而现有的房地产信托产品通常是提供1-3年的短期融资，但股票形式的REIT由于不存在股票赎回的压力，可以为开发企业提供长期融资。
在国外，REITs已是操作比较成熟的商业房地产融资形式。我国的房地产市场要改变融资渠道的单一性，也有必要借鉴其他国家和地区的经验，结合我们的实际，制定出切实可行的房地产信托基金操作规则，引导房地产市场平稳、健康地发展。联商专栏原创文章由作者授权发表，转载须经作者同意，并同时注明来源：联商专栏+王明刚
