东北商业地产——沈阳篇 系列二

                                                           沈阳商业地产受“三大因素”影响

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沈阳商业地产经过了长时间的萌芽发展期之后，已经进入了实质性的快速发展阶段。

　　五洲商业广场、光达大厦等商业地产项目的走红也证明了这一点。事实上，作为沈阳大发展的“配套设施”，沈阳商业地产的未来发展已经成为了众人瞩目的焦点。

　　在政府对商业地产进行整顿的背景下，开发资本、市场潜力、政府规划成为了沈阳发展的三大关键因素。

　　“资本”成为第一竞争力

　　参与撰写商务部《全国商业地产运行报告》的中国商业地产联盟秘书长王永平此前曾透露，今年上半年，全国商业地产空置面积较去年同期增长了21％。

　　沈阳商业地产在全国的大趋势下，也受到了一定的影响。

　　事实上，对个人投资者影响最大的就是政府态度。一段时间内，商业地产占用了大量的银行贷款，因此成为了政府重点的照顾对象。由于商业地产资金需求量巨大，所以“121文件”银根紧缩之后，开发商的资金是否充足成为了个人投资者选购的重要参考指标。甚至“坊间”还流传这样的一个“验方”：看广告！一般能大批量投放广告的，都是有实力的开发商。

　　记者从业内人士处获得的消息是，中国银监会目前准备出台212文件，对信托贷款的门槛进行提高，商业地产项目的融资渠道将进一步减少。投资者开始对商业地产资金表示出担心，也不是没有道理的。

　　沈商业地产目前没有“过热”

　　据了解，沈阳目前出现投资增多的现象主要是，开发商普通看好东北老工业基地振兴的政策导向，并且金廊建设及大量的土地资源、较低的土地成交价格使其有较为合理的利润空间。但沈阳商业地产并没有出现“空置率偏高”的通病。

　　记者从开发商处了解的信息是，“辽宁中部七城市联盟”拓展了沈阳写字间市场的发展空间，结束了一直以来沈阳写字间市场空间狭小的问题。而2005年4月初沈阳市有关部门表示，未来商业的发展要尽量向邻里购物中心这种新的模式引导，并引导一些欲在沈阳开分店的国际、国内的大型超市转变观念，拓展新的市场领域更是让沈阳商业地产成为焦点。

　　事实证明，沈阳商业地产并没有“过热”的局面出现，商业地产市场正在“沈阳经济圈”的促进下稳步发展。但是，一些地产项目过高的定价苗头，也在提醒沈阳商业地产界：“过热”，过去没有，不代表未来没有！

　　合理发展需要准确规划

　　“政府的规划对商业地产有着很大的决定作用。”开发商对政府的规划相当敏感。记者调查中了解到，商业地产是通过策划、规划和设计使项目升值。因此，整个操作应当以专业的态度和技术进行。

　　业内人士表示，商业地产是新一轮城市开发建设的高潮和机会。它面临着新时期设计需求的变化，从而将直接导致结构的变化。这不仅需要开发商具有高度的商业敏感性，同时也要重视专业技能和科学资讯。

　　事实上，沈阳一直在对房地产进行严格有序地调控和规划，沈阳市市长陈政高在房交会上表态：沈阳房地产的价格存在很大的上涨空间，关键是如何合理地释放出来，房价上涨过快，市场会出现泡沫。而对房价过于抑制，开发商没有利润，市场供应量会减小，容易造成房价上涨。

　　而商务部相关人士也表示，《城市商业网点规划条例》将尽快出台，让商业网点规划尽早与商业地产布局对接。这对商业地产来说无疑是个利好消息。

　　正如“圈里”公认的，大型商业地产的开发建设是一个相对漫长的过程，复合型及大型商业项目的放量不会在短期内变现。商业地产只要把握时机，合理发展商业地产是不可能出现外界担心的“猝死”现象的。预计未来3~5年内，商业地产发展仍将呈上升态势，但随着时间的推移，其发展速度将会放缓。

 转载——华商晨报