东北商业地产——沈阳篇 系列三

 沈阳市商业地产发展现状分析

与住宅地产相比，国内的商业项目起步较晚。但由于具有利润大、投资回报率高等特点，自2002 年以来，国内商业地产资金投入比重陡增，发展速度突飞猛进。随着我国商业业态的不断转型、经济的不断发展，人民生活水平提高，交通条件改善，商业地产如雨后春笋般在各地不断涌现。

一、 沈阳市商业地产整体表现

沈阳作为二级城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。目前进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔，每个项目的最低投入也是5亿元以上。这样的数字在沈阳的商业地产开发史上绝无仅有。总体上看，2005年上半年大多数商业项目将仍处于项目初期运作，可以说2005年是沈阳商业地产的“运作年”，市场容量将继续增加。

二、 区域分布

目前从区域分布来看，沈阳市新建商业可以分为三类部分。一类是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、铁百商圈、北行商圈。另一类是青年大街沿线（金廊工程）、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体，可以说是商业地产的新亮点。还有一类则是作为大型住宅区配套的超市。从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。

沈河区开发商业项目占项目总量的54%，主要分布在两个区域，其一，由北站区域辐射周边；其二，以北站CBD 为坐标，沿金廊分布。和平区商业开发集中于太原街改造区域，随着温洲城项目的开发建设，将由太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业分布则较为分散，主要以专业市场建设为主。现阶段皇姑、大东、浑南的开发项目均不多，东陵区则更是榜上无名，前不久沈城报纸报道了万客隆、普马会员店的失败，可以看出，沈城市民对于无商圈基础的会员店仍不感冒。

从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%，60%的项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平。

产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。万达商业广场引入了百安居（原德国欧倍德）建材超市、灿坤数码、美国沃尔玛百货超市、马来西亚百盛购物广场；北京华联将进驻五洲商业广场；英国百家居、美国沃尔玛、国美电器、北京赛特、宜家家居等主力店进驻中国女人街；易初莲花、正大百货进驻正大广场；上海百联进驻领先国际城等。在商业项目招商中，品牌代理商是开发商的首选。

三、 新建商业开发特点

1、外地开发商占主流
沈阳作为二级城市，无论在土地储备上还是在土地价格方面都具有一定优势。从2003 年开始，外地开发商大规模进军沈城地产市场，与本地开发商分庭抗礼，并大有强占半壁江山之势。至2005 年，外地开发商在沈所拥有的土地及开发量、开发项目已经远远超过本地发展商。从开发项目的比例上看，外地投资商或开发商以绝对优势约占市场份额的80%。主要原因有三：一、外地开发商普通看好东北老工业基地振兴的政策导向；二、金廊建设及大量的土地资源、较低的土地成交价格使其有力可图；三、本地开发商融资渠道少，而商业地产需要大量资金，限制其对商业地产的开发建设；四、本地开发商对于商业地产认识较少，风险的不确定性同样成为限制其圈地的重要因素。

2、依托原有商圈基础

从新建综合性大型商场来看，主要集中于太原街及中街、北行商圈。依托原有的商圈氛围及客流量，业态也与早期经营模式相似，多以百货业及超市零售业为主。
从专业市场来看，聚集铁西的重要原因之一是由于铁西在此之前已经有一定的建材市场基础，同时厂区拆迁置换出大量闲置土地，有建设专业市场的条件。

3、铁西区商业项目数量最多并成为家居建材集散地铁西区以大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱客家、上海联华重工店、上海联华兴工店、家世界和麦德龙，在建的有欧倍德，如果再算上颇具规模的铁西百货大楼、中兴超市加盟店和铁副超市，拥有的综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位。家居装饰市场建成的有中国家具城、东方家园超市、油漆市场、型材市场、家世界购物广场，在建的有香江好天地、欧倍德、绿色家园购物广场。保工街已经形成大型家私建材超市产业带，铁西也成为建材零售大鳄争斗的焦点。

4、超市数量急剧增加
2003 年末开始，沈阳市新增大型商业企业集中开业，如沃尔玛太原店、乐购铁西店和于洪店、百盛太原店、友嘉皇姑店、铁西店、欧倍德家居、苏宁电器太原街店、家乐福金牛店和文化店、万客隆、麦德隆、家世界等。至2004年年末，全市共有5000平方米以上经营面积的大型综合超市和专业超市42家，其中一万平方米以上超市31家；连锁店铺总数达4000余个。

5、大型社区引入超市作为小区配套许多大规模社区都配备了园区内的大型超市。华锐塔湾欣城签约家乐福；尚品天城签约乐购；家乐福、百利家居进驻盛华苑；铜锣湾百货进驻力天江南春城。住宅大盘带动超市数量的激增。

四、 存在问题

1、盲目开发
近年来，商业地产异军突起，上市量有逐年上升的趋势。许多开发商从开发住宅起家，对于商业开发缺乏经验，无法预期潜在的开发风险。从现阶段看，存在的最大的问题就是结构不合理，项目扎堆情况严重，长此以往必将导致恶性竞争。目前国家正积极采取有效措施抑制盲目开发。国务院即将出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引进听证制度，有望为解决这一老大难问题开出一剂良方，避免商业地产开发的盲目无序性。

2、产品同质化严重
商业地产项目中的“克隆”多于创新，在项目前期对于整体经济发展及居民消费水平了解不足，没有按着不同商业业态用途的要求，进行市场定位与设计建设，事先也不考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。在后期招商过程中对于品牌经营商的引入也存在一定盲目性，容易造成地区性的品牌经营竞争加剧。

3、重开发而轻经营
开发商为了在短期内回收资金，获得投资回报，以“产权式商铺、带租约销售”等形式吸引投资者。而对于商业项目建成后的经营管理缺少预见性及前瞻性。虽然短期内可以快速回流资金，但仍存在不确定的风险因素，沈阳万达商业街就是一个典型的例子。不仅容易对先期投资者造成收益损失，同时也会导致后续投资者丧失信心，严重时会出现烂尾楼。

五、 未来发展趋向预测
1、 短期内呈上升态势，长期内稳步发展。
大型商业地产的开发建设是一个相对漫长的过程，复合型及大型商业项目的放量不会在短期内变现。预计未来3－5年内，商业地产发展仍将呈上升态势，但随着时间的推移，发展速度将会放缓。

2、业态及业态组合多样化
2004 年底国家对零售业全面开禁，大批国外企业看好中国市场，沈阳超市及百货业将迅速扩容，区域竞争加剧。为突破“业态雷同”的瓶颈，业态将逐步多样化。目前，沈阳市商业局已经着手东城商业区的兴建。它位于滂江街与大东路的交汇处，商业占地面积40万平方米，仅停车位就有6000个。项目将购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、酒店等行业进行组合，最终形成“主题式购物公园”。错位经营是其最迷人之处。东城 M ALL的最大特色在于，采用华南 M ALL的水乡风情，以水景连线，将经营品种以组合的形式融入到加州海岸、阿姆斯特丹、威尼斯、阿拉伯沙漠等风情中。

3、 零售业及大型百货商场市场竞争加剧
零售业的全面入世将使沈阳市零售市场的竞争提升为国际化竞争，由于更多国际零售业巨头的进入，将改善沈阳市及周边地区的商业投资状况，促进沈阳市零售业经营档次和业态的全面提升。同时将使沈阳市一些有知名度和品牌的本地企业面对与外资合作或被兼并的竞争的压力，部分企业可能会出现倒闭，外商投资零售企业的市场份额会逐步提高。

4、社区商业将受青睐
商业地产的扩大放量目前仍集中在已形成的商圈之中，随着国家制度的逐步完善，商业发展空间逐步缩小，大型体量的商业物业将呈现萎缩状态。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，社区建设将逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。据2005 年4 月初从沈阳市商业局获悉，沈阳市未来商业的发展要尽量向邻里购物中心这种新的模式引导，并引导一些欲在沈阳开分店的国际、国内的大型超市转变观念，拓展新的市场领域。

邻里购物中心将在性能上弥补社区商业的不足，更加贴近百姓生活，同时还能够给市民带来更绿色安全的消费模式。