作者：吴乐晋
日期:2004.05.27
“分割式商厦”被喊停后是租是买沪上零售商破解商业地产困局
早报记者 吴乐晋
零售业和商业地产开始同室操戈说明了零售业和商业地产存在的利益不均衡状态。据中国连锁经营协会会长郭戈平介绍，由于融资渠道有限，开发商总是希望尽快收回投资，而品牌商往往租的多，买的少。
郭戈平说，解决这种窘境的有效途径是要在零售企业与地产商之间建立“对接”，一方面商铺可以整块出租或卖给知名度高的品牌，对提升商铺和周边楼盘价值及其促销大有益处；另一方面，几家品牌知名度高的零售企业通过“同业联盟”，进驻同一商铺能很快聚集人气，缩短开业经营周期，讨价还价也更显优势。
5月17日上午，“中国（浙江）首届商业地产开发与经营高峰论坛”在浙江杭州世贸中心举行，原计划让20多位房地产老总、零售业老总进行“西湖论剑”的大会，几乎变成了零售业老总对房地产老总的声讨大会。
零售业和商业地产开始同室操戈说明了零售业和商业地产存在的利益不均衡状态。自“分割式商厦”在上海喊停后，同样的问题也出现在上海的地产和零售商身上，据中国连锁经营协会会长郭戈平介绍，由于融资渠道有限，开发商总是希望尽快收回投资，而品牌商往往租的多，买的少，大品牌又经常打压价格，所以看似供需很旺，其实潜伏着很大的困难。于是，一些外资公司依靠资金优势，通过购买地产来大举进军中国零售业，这给本土零售也带来很大的威胁。
郭戈平说，解决这种窘境的有效途径是要在零售企业与地产商之间建立“对接”。
沪上商业地产发展速度快过零售业
2004年，商业地产方兴未艾。相关数据显示，2002年开始，上海商业用房新开工面积、竣工面积均呈现大幅度的放量，2002年全市新开工面积136万平方米，竣工面积为127.38万平方米，在建商业用房面积为432.91万平方米。2003年1月至2004年3月上海市场共推出商业用房75例，与住宅480例的供应之比为1：6.4，总建筑面积达100多万平方米。据推算，今后两年上市的商铺面积将达到300万平方米左右，若再加上为数不少的大中型商业房产，供应量惊人。
相对而言，上海的零售业并没有在同期获得飞跃式发展。2003年，全年完成社会消费品零售总额2220.64亿元，比上年增长9.1%。从商业规模角度看，上海全年实现商品购进总额4872.01亿元，比上年增长10.3%；商品销售总额5555.3亿元，增长10.6%，其中批发销售3565.06亿元，增长11.9%。与前几年增幅相似。
上海的商业地产和零售业处于一个盈利状况非常不平衡的状态。太平洋房屋的郭先生，一直在市场上替零售商家和地产商家“说媒联姻”，郭先生最深的感受是，零售商总是在抱怨着“钱都被地产商赚了”。一些服饰品牌商则告诉记者，由于百货店竞争压力大，就想办法把风险转嫁到供货商身上，各种费用名目繁多，一些品牌商进入上海，就抱着“打平就是胜利，关键是形象展示”的心态。
有“百货狂人”之称的王德明称，到了上海，不敢轻易下手。王德明说：“上海商业地产的租金是外地大城市的3倍以上，这意味着同样面积，在上海的营业额必须达到外地的3倍，这是非常困难的事情。”
杭州联华华商集团发展总监兼党委副书记沈宪忠说，联华华商集团以每年新增20家超市的速度发展，平均每18天就要开设一家6000平方米以上的超市，最大的达2.6万平方米，对物业的需求可以说是非常饥渴。但是，超市也是利润不高的零售企业，对房租也是要求尽量低廉，集团曾经在长兴看中了一个1.6万平方米的场地，但对方开出的最低价是每平方米2元/天，这样算起来，房租的成本就是1163万元/年，这对走薄利路线的超市来说压力太大，只好放弃。集团每年都要与60~70家房地产公司接触，但就租金问题谈成功的往往很少。
部分商业成为圈钱的“噱头”
从“十里洋场”到今天的全国经济中心，上海一直是创业者和冒险者梦想“掘金”的宝地。有时候，创业和冒险仅一线之隔。在商业领域也是如此。
由于商业地产交易利润丰厚，套现速度快；而商业经营薄利而盈利期非常长，于是出现部分人士明借商业之名，暗则使用商业地产方式快速套现的种种“绝招”。
如果“分割式商厦”没有被喊停，沪上的商厦交易将依然火爆。据知情人士透露，一部分“分割式商厦”玩的就是典型的“空手套白狼”手法。买家交了几千万的定金，就宣称已经斥资几亿元买下整个商厦，然后对商场进行包装，分割出售，以散户买铺的钱再来偿还卖家。更高明的作法是，以数亿元买下一个商厦，打包到港市圈钱。在这些例子里，商厦经营者仍然以商业地产方式操作套现，商业经营只是成为套现过程中使用的一个概念。
即使经营者只租不买，也有很多人善于“四两拨千斤”。圣力数码广场总经理金从安介绍，上海的数码卖场之所以开得多，关得也多，很多原因在于经营者本身并没有足够的资金实力整体租下卖场。只是先付少部分定金，同时开始招商，利用供货商散户交上来的租金，付给房东。而对散户来说，风险就增加了。
“特价特”案例就是如此。一伙人集体租下部队的物业，然后开始招租，先收供货商的租金，结果收上的租金并不够偿还整个物业的房租，纠纷发生后，这伙人马就携款而逃，散户根本无从追讨失去的款项。
零售业与商业地产需妥善对接
中国连锁经营协会会长郭戈平说，解决这种窘境的有效途径是要在零售企业与地产商之间建立“对接”，一方面商铺可以整块出租或卖给知名度高的品牌，对提升商铺和周边楼盘价值及其促销大有益处；另一方面，几家品牌知名度高的零售企业通过“同业联盟”，进驻同一商铺能很快聚集人气，缩短开业经营周期，讨价还价也更显优势。
华元房地产有限公司营销总监金伟成建议商业地产商应该对小业主与主力商家区别对待。他说，真正的长期合作，应该是出售、出租、经营都占相当的比例，对一些能吸引人气的主力店要与其他商家区别对待，要让他们也能赚钱，开发商才能赚钱。
广厦商业集团总经理王岗则建议开发商与商家要转变获利观念：开发企业与经营企业的理念也需要对接。不是只有把物业卖掉才能有收益，租也能获利，利润可以通过多种手段和途径获得。对商家来说，买物业或者与开发企业合资也是可以考虑的模式。
在上海，一些零售商则直接介入商业地产，通过拥有产权，降低经营风险。太平洋数码广场一直坚持只买不租的经营方式。太平洋数码广场的策划部经理朱小苗说：“只买不租，有利于供应商增强和我们进行长期合作的信心，我们的经营自主权也很大，而且基本不存在房东单方面结束租约的风险。”据了解，浦东东上海电脑城就是因为房东要求提升租金，最后迫使东上海电脑城经营者与其提前结束租约。在上海，欧尚、乐客多等零售商也都是自建房产的力行者。
当然，零售商自有房产对资金实力要求很高。一些深谋远虑的商家告诉记者，商场首先是商业经营，不可把其当作地产项目来经营，短视行为不利商场长期发展。圣力数码广场就是投资方斥资2亿元买下来的商厦，最近刚刚开业，生意红火。卖场内一部分知名品牌商即提出，希望买下商铺，在此设立自己的品牌旗舰店。圣力数码广场总经理金从安告诉记者，虽然投资方方面也希望能够尽快回收投资，但是仍然坚持先用1到2年时间培育商场，再向这些品牌商出售商铺，进行更深层次合作。
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