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于群
大连商业地产闯关之役
在大型商业中心纷纷落成开业的２００５年，绝大多数大连商业地产商亟需探讨保持商业地产稳定经营、持久发展的“商道”。因此，许多业内人士将复合型商业地产项目百年汇冲击２００５ＣＩＨＡＦ商用物业大奖，视为大连商业地产的闯关之役。在业界看来，富有专业商业运作经验的百年城集团用四合一复合型项目布局星海湾，本身就是一次商业领跑者进军房地产领域的高起点转折。而迎合国际市场的复合型生长项目百年汇，不仅是专业化、多元化的高品位商用物业的首席代表，还是诠释未来大连都市生活时尚中心的典范之作。百年汇能够赢得中国住交会的权威认可，可以说是对大连商业地产界多元业态、国际化产品面貌的一次实力展示。
谈到百年汇项目力拔本届住交会东北地区商业物业头筹的自身优势，中国商界风云人物曾全面掌控太平洋百货内地事物、现任大连百年城集团执行总裁的朱海翔认为，百年汇此次获奖，主要依托三方面的实力支撑：
首先是历时１年有余的精心规划。百年汇之所以称为“生长型的商业街区”，是因为百年汇身处星海湾金融商务区扩容升级的最前沿，项目借势期货广场的全球化资源载体，本身就有旺盛成长的增值空间。同时，百年汇项目不是单纯物业，而是一个前期需要精心规划，后期需要长期运营的复合型商业地产项目。百年城集团在休闲购物中心项目中所展现出来的国际化专业运营特质将在百年汇项目中再度发扬体现，因此，百年汇是百年城集团通过专业商业运作，迅速实现物业增值的经验翻版。
其次，是百年汇的顶级硬件配置。由世界五大建筑设计公司ｇｍｐ全面负责建筑与装修设计、导入全球著名服务式公寓管理品牌、引进世界知名餐饮娱乐品牌，将使百年汇真正成为拥有国际化美誉度、代表未来大连都市时尚中心的实力精品。
此外，百年汇业种业态的配比设定相当精准。先是由东翼的五星级酒店奠定高品位、高水准的项目基调，再通过商业街聚集人流效应，圈定住客的消费需求。当酒店、公寓、ＳＯＨＯ的一体化运营服务催熟国际化工作、生活平台的区块特质后，再推出西翼的服务式公寓，为业主和租户提供强大的商居支持。
就在百年城集团的“温州城”系列品牌扩充东北版图，相继完成沈阳、长春的落子布局的同时，以百年汇为代表的高端产品品牌也借助中国住交会的行业舞台，成功晋级到中国商业产地界第一方阵。从与期货广场的强强联合，到朱海翔等重量级精英的倾情加盟，我们或许可以感受到，大连百年城集团立足行业领先地位，打造一流专业团队的企业愿景。从这一角度来看，百年汇的荣誉，正是百年城集团用国际化视野淬炼实力精品的最佳证明！
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于群
大连商业房地产起步
大连晚报
大连商业房地产刚刚起步
■本报记者 郭燕耘
■背景资料
大连市正在进入加速建设小康社会的阶段，其主要经济指标为：实现国内生产总值1406亿元，连续11年保持两位数递增速度；人均国内生产总值3050美元；社会消费品零售总额592亿元，同比增长10.8%；城镇居民人均可支配收入8200元。正是2002年良好的发展势头，让我市的房地产商对大连的商业充满信心。
在一天天的忙碌中，不知不觉将进入年中。坐下来思考时才发现时间是最好的试金石，它能让喧嚣沉寂下来，让我们身在其中的每个人看清曾经模糊、曾经还无法把握的规律。今年的商业房地产就是一个最好的证明。
商业房地产其实是个十分宽范的概念，它包括了除住宅之外的许多房地产开发内容，这里我们只对商铺进行分析。
新年伊始，位于天津街龙头位置的海昌名城打响了我市商业房地产攻势的第一枪，投资说明会上人头攒动，积聚在大连市民甚至东北三省的人们心中的投资热情被点燃，这情景不由得让人想起胜利广场、长兴市场当年销售的情景。股市捉摸不定，许多人已不堪忍受，买一个“一铺旺三代”的铺位，坐享其成、坐收余利，岂不自在？
海昌名城搅动了人们心中的热情，也让天津街改造中的其它商业项目急不可耐，于是都争先恐后地举行项目投资说明会，同样收到了很好的“上座率”。接下来就是强势媒体推广，让人们对商业房地产强大的经济实力刮目相看。经过一段时间之后，大家发现广告内容没有太大变化，人们刚刚燃起的热情一点点冷静下来，业内人士也纷纷发表观点，提醒开发商和投资者们要冷静。
经过半年的发展，将近年中，让我们仔细看一看，大连商业房地产开发是否真的刚刚开始就已走向尽头？有哪些方面的确需要开发商和投资者认真思考？
■超区域商业面积过多
据统计，我市现有大型百货店（5000平方米以上）18个，大型超市（5000平方米以上）15个，连锁店2264个，总面积达到200万平方米以上，全市人均商场面积1平方米左右。从城市主要商圈的情况看，截至今年，天津街累计开工商业面积达48万平方米，年内预计竣工面积达18万平方米。从次商圈的情况看，西部大连商业城已经举行了奠基仪式，西南部商业面积达18万平方米的和平广场也将全面/开业，南部岭前桃源商城也将全面开工，建筑面积8万多平方米。东部二七广场嘉蒂生活广场也已开工。中部华府中央生活区内的商业面积达近11万平方米。从全国购物中心总量与经济环境结合层面看，大连的经济发展、消费市场和生活水平在与北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、长春、重庆、青岛等我国主要城市中仅处于中间水平。在这样一个背景下，开发过多的超区域购物中心是不合时宜的。当然，这里我们不能忽视大连是北方最开放的城市，是一座旅游城市、花园城市，每年会有许多外来人员的消费，再加上“大大连”的建设，这些都足以作为支撑我们大力发展超区域商业这一观点的依据，但只能算作是远期的理由。
辰熙房地产开发公司赵董事长定居海外，他去过许多国际知名的购物中心，他认为，商业的发展应以市场为导向，以需求为前提，商业的氛围不是创造出来的。在国外，一个商业设施的立项需要多方论证，而且一旦一个大型 的商业设施立项建设，周边一定范围内就不会再批新的商业项目了。如果我们以此为参照，就会发现，我市今年商业项目，特别是超区域的商业项目开发过于集中了。
■次商圈大有作为
当许多开发商将目光集中在城市主商圈，并争相开发时，许多人因此断定大连商业房地产开发已经没有空间。其实这只是一种假像，已经有业内人士撰文，表达过这样的观点——大连次商圈大有作为。
首先大连次商圈是成熟商圈，而且这些商圈的形成有其浓厚的计划经济的影子，这些地方的商业设施大多以国有商业为主。计划并非就是不好，尤其是商业，以需求定计划是科学的，有需求就有市场。
其次，随着我市近几年住宅市场开发的积累，城市次商圈的商业设施明显不能满足新增人口的需求，存在设施面积小、功能单一等问题，扩大、完善次商圈的商业设施已成当务之急。
我市近几年的住宅市场开发相对集中的区域大体包括：东部三八广场、二七广场；南部岭前；西部马栏子、黑石礁、刘家桥-周水前、华南地带等区域，这些区域的商业开发将成为今后人们关注的焦点。
■组建经营团队，实现有序开发
商业房地产开发是一项系统工程，也是一项专业性极高的开发类别，这一点对于正在进行开发的房地产开发企业来说可谓深有体会。我市商业房地产开发之所以让人们感到形势不容乐观，除了开发面积增大外，还有一个最根本的原因是开发商大多是“门外汉”。
商业房地产开发可以说拓宽了开发商的市场空间，但没有一个强有力、经验丰富的商业团队支撑，无异于为城市增添了许多可以用做商业的建筑，而且也只能算作是不能与商业对接的“不好用”的建筑，因为根据不同的商业需求，建筑平面会有很大不同，一旦建筑成形，更改很难。
正是因为商业人才的奇缺，出现了我市主要商场高级管理人才的流动，经过国有商场管理的历练，这些高级管理人才在大连商业房地产的高开发量中获得了高薪。但百货商场毕竟与购物中心存在许多不同，他们也是边学习，边提高。但毕竟从百货业转向购物中心是同一行业内的转向，要比开发商向商业转行要容易得多。相信经过这些活跃在大连商业房地产领域高级商场管理人才的带动，会有一批人迅速成长起来。
专业的房地产公司与专业的经营管理团队对接，是最理想的商业房地产开发模式，我们期待这一局面早日到来，实现大连商业房地产的有序开发。
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