自然环境因素对商业地产开发的影响-联商专栏

杜杜杜dyp 2013-02-04 16:48

　　我看过很多商业地产策划报告，发现几乎所有的报告都有忽略一类很重要的因素。这类因素在有些商业地产策划类书籍或许会提到一部分，但阐述也不够清楚。忽略某物的原因，要么是因为不够重视，没有获得地位上认同；要么是常识性东西，大家觉得没有必要讲。而商业地产开发中自然环境因素的重要性，我想大部分操盘手和策划人忽略它的原因，还是因为没有认识到它的重要性。

　　上周公司年会，有幸请到鸿荣源总裁禹来先生给我们做了两个多小时的培训，主要围绕商业运营为核心讲了一些商业设计控制的相关知识，精彩纷呈，真的获益匪浅。禹总认为商业地产物业是不会涨价的，真正涨价的是土地。如果你看过土地估价，就会知道土地估价中自然环境因素的重要性。当然，商业地产开发中需要考量的主要的自然环境因素不能完全照搬土地估价中的情况。因为土地估价是在拿地之前的步骤，开发商拿到地块之前这些自然因素都是考量过的。但是具体到哪些自然因素对商业地产开发、对不同商业物业、对建筑的规划设计形态以及最后的商业运营会有什么样的影响，这是我们不能忽略的。

　　举一个禹总从甲方角度所举的案例。他目前负责做鸿荣源的首个商业项目——位于深圳宝安的壹方中心，请合作的策划单位拿出几个国际参考案例，合作方分别拿出了加拿大蒙特利尔商场、英国伯明翰某项目、新加坡乌节路的Orchard Central等几个地区的项目，禹总表示很不满意。为什么，因为除了新加坡，其他几个项目所在地的气候与深圳相差太大，案例参考价值大打折扣。国际上与深圳气候较为相似的案例应该找新加坡、泰国这些东南亚国家的更为合适。禹总当时并未详述自然环境因素之所以非常重要的原因，只是阐述这个思想。现在想想，这些地区的气候相似，因而居民出行的消费习惯和对商业建筑设计规划的偏好是比较接近的。在热带地区的购物中心你搞一个大大的广场，大部分时间广场都会是冷冷清清的；在寒带地区大搞商业街，肯定远不如盒子式有空调的集中商业；在降雨多的地方人性化一点还需要在商业街设计上做做骑楼或者顶棚，可以减少降雨对大家逛街的影响。所以，其实自然环境因素落到根源，是会对人产生影响，对消费者产生影响，最终对商业项目运营的成败产生影响。

　　综上所述，自然环境因素对商业地产开发的重要性，最终体现在对消费者前来消费的心理和行为会产生影响，所以会对商业物业建筑规划设计提出适应性要求，对商业运营管理发生作用。我国不同地区的气候差异较为巨大，案例考察和列举参考项目案例时都必须要考虑气候。下面我将从我所能列举的8个自然环境因素的角度来论述。

　　1 光照。一天中光照时间越长、一年中光照天数越多的地区，不宜建设大规模的广场。比如深圳新城市广场的户外星光广场占地3万平米，夏天笔者去调研过很多次，坐车到最近的公交站点后走到门口的这一段距离是极为痛苦的，太晒了。再比如深圳怡景中心城，采用透光性能很好的玻璃引进自然光，天气炎热的时候却阳光刺眼，直射区域温度偏高，对顶层聚集人气产生影响。

　　2 气温。气温其实和光照是紧密联系的，但也有区别。室外温度过高或者过低，都会影响消费者消费的情绪和状态。盒子式购物中心的大为盛行，和中央空调的作用是分不开的。而加拿大的地下商业在世界上都比较闻名，也和其气温有一定关系。深圳的夏天室外气温太高，所以大家坐地铁进出站更愿意走地铁商业街。

　　3 降雨。降雨对商业街的影响可能更大。在秦岭淮河以南，大部分城市降雨频度和降雨量都是较高的。广州的骑楼结构，不仅能遮雨，还能遮挡阳光。广州茂名的高州中山路骑楼街，长年商业氛围较好，笔者认为其骑楼式结构功不可没。在华中地区大部分城市，也需要考虑其梅雨天气和伏旱天气可能对商业氛围的影响，尽量在商业街设计中考虑做好适当的遮挡。

　　4 地质。地质看似与商业地产开发关系不够密切，但其实关系很大。我们公司曾经接到一个广西梧州的项目，占地100多万方，大部分地区是山地，向我们咨询建设购物中心的可行性。我们给出答复不建议拿地，原因之一是地质条件不适合搞建设，项目山地以喀斯特地形为主，多溶洞、石灰岩，从事房地产开发风险较大。地质灾害也是开发商拿地和房地产开发不可避免要考虑的因素。

　　5 地形地貌。包括地势坡度、土层厚度等。土层厚度不够的地区，地下倘若多为岩石，则开发地下商业和地下停车场成本过高，停车场规划就要重新考虑。土地存在坡度，坡度足够则可以顺势打造双首层；坡度不足则可以学习新城市广场，一部分下挖、一部分抬高，人工打造双首层；坡度过大则可以考虑布置住宅，高差有致，顺势打造景观。

　　6 环境污染。土地内部和周边是否存在环境污染，是何种环境污染，污染有多严重，对当前商业地产开发都有重要影响。商业地产开发很多时候都不是只有简单的商场物业，有事还有酒店、写字楼、公寓、商品房等。若土地本身或者上方向，或者附近存在污染源，一定要考虑这类污染会不会对人产生影响，有多大影响。

　　7 季节性变化。我国各地城市气候的季节性变化存在不小的差异，武汉、南昌等地几乎只有夏天和冬天，深圳、海口几乎只有夏天，漠河、哈尔滨几乎只有冬天。对于季节性变化大的城市和季节性变化不明显的城市，在做一些建筑设计的时候也需要做一些适当的调整和适应。比如东北地区室外楼梯的设计就需要注意防滑，；南方地区室外楼梯的设计就需要注意不要画蛇添足，建一些消费者永远都不会去走的楼梯。

8 通风。广州夏天天气闷热，现在很多商业项目开发又是商业步行街依托购物中心开发，比如万达的U形金街，如果不考虑风向和局部开口通风，消费者在里面逛的时候是很闷热的。最能让人有舒适感的永远是自然风，所以步行街的设计尤其要考虑这一点。

　　自然环境因素本身是没有有利不利之分的，大部分都是跟人类社会活动结合到一起才会有好坏之别，而这种好坏之别，也不是绝对的不可逆转的。在一个地方降雨过多，可能会造成农田淹没，作物淹死，此时降雨便是极有危害的；但倘若做好水利工程，疏通水道，再将多余的水疏导到池塘河流，降雨的危害便会大大减小；倘若再将这些水输送到附近缺水的地方，这降雨便叫做有利无害了。

　　所以我们在做商业地产开发的时候，要考虑如何充分利用已有的自然条件做好规划，尽量避免因为不合理规划受到自然环境因素的不良影响。受限于经验和学识，笔者仅能写到这种程度，希望能给一些操盘手和策划人一点启发和帮助。既然决定做某个商业项目，那便一定要方方面面考虑得当，做出一个精致、卓越、满意的项目来。

有兴趣的朋友可以进商业地产新兵群交流：200067387。

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风行天下 13-02-05 15:49

作者所言极是！商业地产是最接“地气”的一项产业，所以就必须研究天时、地利和人和，也就是行业环境、国家政策（天时）、自然环境、地理位置（地利）、区域人群、消费习惯（人和）。尤其是地利，这是直接关乎商业地产项目成败额核心，需要详细勘察和规划，这就是所谓的“商业风水”
[b>以下为blog主人的回复：[/b> 新年快乐~！不好意思这么晚才看到你的评论，惭愧，写这篇文章的思路我还没上升到“商业风水”的高度。“风水学”实在是一门大学问，易经八卦、天人合一这些思想要学习并且会灵活运用，要求又更高了。去年会展中心房交会上还有幸结识过一位香港风水先生的弟子，请教过一点“商业风水”和“住宅风水”的区别，愈发敬畏。有机会定要向你请教些“商业风水学”的知识~
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风行天下 13-02-05 16:32

从伏羲皇画八卦，到文王演《周易》，再到孔子撰《系辞》，这就是传说的“易更三圣”，风水理论出自五行和《周易》，所以是帝王之学，非凡夫俗子所能理解和体会的。但正如椰子树在南方繁育，在北方却很难生长，地理环境决定生存结果，所以风水又确实是与我们密切相关的。@卍山人卍新风水文化创导者。回复

风行天下 13-02-17 16:52

幸会幸会！“风水”概念主要来源于远古先民的部落选址，现代商业风水可以称为“地利”，地块所处区域环境对开发商和消费者的有利程度。好的商业地产项目肯定从奠基时就决定了未来的销售情况，甚至好的地块还没筹建就已经升值，所以李嘉诚先生说地产的秘诀第一是地段，第二是地段，第三还是地段。期待和您的交流。顺祝商祺！
[b>以下为blog主人的回复：[/b> 山人所言甚是，好的商业地产项目一定要万分重视其选址，而这个选址，不能仅考量经济和人口的指标，还要尤其重视其“地块风水”，重视地块本身的诸多自然条件。还有一些商业项目或许考虑到宏观风水和布局，但又忽略了各商业物业的微观风水。有机会的话，希望向山人请教如何从一个项目的平面图和效果图评价项目地块的风水格局：需要考虑哪些方面？
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风行天下 13-02-25 11:16

远鹏兄所言极是！“大处着眼，小处着手”是商业地产选址规划的两个基本步骤。所谓“微观风水”就是指商业地产项目的内部规划和布局，需要结合“五行”对应方位不同，确定场区经营品类和经营定位。比如餐饮区五行属“火”，与“火”关系密切的五行有“木”“水”和“土”，因为木生火，火生土，水灭火，所以餐饮区适合规划在购物中心的二楼、三楼和五楼，适合在东方和南方区域布局。娱乐休闲、电影院、服装、家电、洗化、食品、百货、文体等等都有对应的五行属性和方位归属，这就是商场规划布局的依据，也就是所谓的“道” 回复