商业地产如何打好“融资租赁”这张牌

文/刘晖   非经本人同意谢绝转载

首先，我们先要了解什么是融资租赁。租赁是指出租人给与一定的收益的条件下，授予承租人在约定的期限内占有何使用财产权利的一种契约行为。融资租赁又称财务租赁是区别于经营租赁的一种长期租赁形式，由于它可以满足企业对资产的长期需求，有时也称资本租赁。

那末，融资租赁在商业地产上有哪些形式那？

1.         售后回租。这个方法被广泛的使用在现有的产权形商铺的销售上面。我这里不作细述。

2.         直接租赁。即不作销售，直接通过收取租金的方式得到资本利益。这个也很常见我不细说。

3.         杠杆式租赁。这个目前在国内尚少使用。其利益方较为复杂。涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。对于承租人与上面的第二个内容大体一至。但是对于出租人就大有不同了。按国际惯例，出租人将资产的30%自留，作为自己的投资。另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。因此，出租人又成了借款人，即拥有资产的所有权，又收租金偿还债务。若出租人不能按期偿还，那么资产转归借款人所有。

第三，融资租赁的流程。

1.         通过招商选择租赁公司。也可委托专业的商业运营公司整体管理。

2.         招商授权

3.         签订租赁合同和经营合同

4.         投保

5.         收取租金

6.         租赁期的二次调整，又称再招商

7.         租赁期满的退场。

8.         若采用杠杆租赁，在签订租赁合同和经营合同后提请借款。签订借款合同。

9.         支付借款利息

第四，租金的核算

租金应该包括资产价款和租息两部分，租息又可分为融资成本和租赁管理费等。

下面我做一个细解：

1.         资产的折价、保险等

2.         因融资而产生的利息支出

3.         营业费用、物业管理费用、水电热等杂费

4.         资本收益

租金的支付：

1.         按时间划分：年付、半年付、季付、月付

2.         按发生先后分为：前付租和后付租

3.         按每期金额分：等额和不等额支付

第五，优缺点。

优点 ：

1.         融资速度快

2.         比贷款和债券的限制条件少

3.         缩短了投资周期。一般纯商业地产的销售期为18个月以上。而采用这种办法在6个月就可以回笼市值 70%的投资。

4.         财务风险小。不必担心一次性的偿还巨额 借款

5.         税收负担轻

缺点：资金成本高。比贷款和发行债券的利息高很多。在企业财务困难时会构成资金压力。

参考书籍：《财务管理》中国财经出版社 2004 年 第一版

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