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于群
什么是商业地产？
媒体上有很多关于商业地产的解释。
个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以商业零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。如果物业建成后销售出去，则不能完全称不上商业地产，也就是房地产（如：产权是分割销售项目等）。而房地产开发本身就来就包括住宅、写字楼、底商建筑等。如果开放目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业房地产。
商业地产之四要素——资金篇
商业地产其实是一个进入门槛很高的产业，据资料记载，全世界的房地产公司，大约有20%多企业在做商业地产，在中国，可能只达到1%。商业地产是一个复合型的产业，不简单的是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等。在这个产业链中最重要的就是资金！并且还要使低成本，长期可以使用的资金。解决不了长期使用的资金问题，商业地产是很难做的，即使可以做，也走不远。
商业房地产项目尤其是MALL、购物中心，只有发展商业房地产信托基金，才能拖得起这个产业的健康向前发展。尽管银行推出了十年、八年的长期信贷业务，也不是合作商业房地产。国外的商业房地产的投资回报率大约在4-6%，在国内由于是新兴的行业，有点高回报，回报率能达到8-9%，如果是年贷款，年利率8%，那么怎么可能作商业房地产呢？而国外MALL、购物中心运营与发展好的国家，都是使用房地产信托基金。这种模式的好处在于它全部是吸纳民间闲置资金、保险基金等求稳而对于回报率要求不高的资金，只有它们才能拖住商业地产和购物中心的发展。另外，香港在今年6月初，已经允许成立房地产信托基金，新加坡早在2002年就已经放开政策。相信在不久的中国也会开放这种产品。那时的商业房地产的春天才真正的到来！
商业地产之四要素——人才篇
21世纪什么最值钱？毋庸置疑，回答是很明确的，当然是人才了。所有行业都需要人才，但对于商业房地产行业来说，更需要人才，需要复合型人才。因为这个行业就是一个复合型行业。
其原因有二：第一，零售业人员专做商业地产：也许有人认为，从事超市、百货的人拿来就能用，非也！它们大都是零售思维；第二，住宅人员专做商业地产：单纯的房地产运营思维，还是老的运作手法，却在满天传说，多少多少年的从业（管理）经验，以此来蒙蔽发展上的冤枉钱。在饲喂固化的情况下，如果不加以洗脑，将是商业地产行业的悲哀！不可取。
尤其是从事MALL、购物中心，是先做商业规划，再作招商，找到合适的主力点、次主力点租户，再作商业物业管理。因此，但从事零售做百货的人不一定就是商业房地产的行家里手，单纯作房地产的人也一样是，这里需要复合型的知识。
目前，我国商业房地产的复合型人才告急！
注：在另一篇文章里说，联商最好利用现在的资源和潜在的资源，与高校联合开办针对商业地产的专业或学校，其本意就在此！
待续~~~
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欢迎各位朋友参与指教！
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南犬并走一儒生
有点浅，能再谈点深入点的吗？比如说从住宅物业到商业地产，思维怎么样转换？在商业地产发达的东南亚，他们的这种转换是怎么样完成的？我们能从中借鉴些什么？在国内要完成商业地产行业的完善，还需要什么？对不这个行业的成长，您有什么看法？还请赐教 回复
于群
两者区别：
商业地产的开发模式与住宅产业最大的区别就是：
住宅首先要从居住功能定位去考虑；商业地产首先要从商业经营的角度去考虑、去入手。这就意味着要分析商业市场，前期要做调研、分析、定位也就根本不同，住宅可根据此，先建设后销售的方法，在到后期的物业服务；而商业物业必须先作商业规划（业态搭配）设计，在此基础上，再进行建筑、室内外设计，然后招商。
总之，一句话：他呢门所面临的对手不同。住宅发展商勉励的对手是住宅消费者；而商业地产发展商所面临的对手是十分专业的零售商家。
住宅的物业管理是以服务为导向，而商业物业的商业管理是以运营管理为导向，概念的本质不同，其运作的方式方法也不能相同。
建议（个人观点）：
组建战略联盟：
在实现商业与地产有效的对接之后，还要组成战略联盟，紧密联手，降低投资风险。商业地产的主体就是商家与经营者，要想实现商业地产开发可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。
实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。
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由于本人没有去过东南亚，所以，也不好再次胡说！
见谅！欢迎各位朋友参与指教！
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南犬并走一儒生
在目前国内，商业地产的开发商和商业地产的运营商是一个什么样的关系？您个人以为将来的趋势是怎么样的？
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于群
如果从商业地产发展商和运营商老看，将来的趋势，一定是走专业化道路！
越专业，运营商的路才会越好走！
细化到从前期的规划、市场调查、项目定位、建筑设计、业态组合、主（次）力店招商、项目后期的运营等专业服务。
类似于国外的商业地产行业的分工：
商业物业的发起者是零售商家，如零售商再摸个区域内准备开店，首先找当地政府机构，看市政规划，如果在区域内可以开发建设，那就由专业的市调咨询公司负责选址、规划（机构）、设计以及推广（广告），再由专业的基金（信托机构）出资，再由建筑（国内的发展商角色）机构建筑，在找专业的运营机构负责后期的运营管理等。
国内的商业地产发展商却在从事国外商业地产链条上的几个环节，所以，利润和奉献是成正比例的，国内的发展商，在运作项目时的利润高，其风险同样！而国外的只是充当建筑商角色。
所以我个人观点认为，将来一定走专业化的道路，才能在行业内立于不败之地！
谢谢！
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以上仅是个人观点，还望各位指教！
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孤傲的狼
商业地产如何处理租与售之间的关系? 回复
孤傲的狼
还有个问题请教下，怎样做好商业地产的定位?
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愚昧无知之徒
商业地产的组织结构与一般性的房地产开发公司主要存在什么差异呢？ 回复
于群
孤傲的狼
商业地产如何处理租与售之间的关系?
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那要看该项目的实际情况，来制订合时的租与售之间的比例。3/7或者2/8比例。
可以看看万达王建林先生的相关资料，有介绍的。销售哪里和哪里不能做销售一定要斟酌！！！
商业地产定位更是一个大问题，不是一句话可以说得清楚，还是要有根据才能发言，要不也会挨骂的哦！！！
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于群
商业地产的组织结构与一般性的房地产开发公司主要存在什么差异呢？
愚昧无知之徒
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起码在几点上不同：
1、商业部：负责该项目的商业招商和运营；
2、物业部：房开企业的物业部主要是服务形，商业地产发展商的物业部需要由管理权限。
3、投资部：房开企业的资金不会有很大的“难度”，但是，涉及的大型商业物业需要有庞大的资金作后盾来维系该物业的生存。
4、。。。。。
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