探讨：商业地产VS投融资

2004年，美国西蒙地产与沃尔玛和深国投携手合作，成功地进入了中国的商业地产开发市场，成为美国首家进入中国的商业不动产投资信托公司。

几乎就在同时，前来北京出席2005中国地交会举办的“国际地产高峰论坛”的全球营销战略大师米尔顿•科特勒也敏锐地发现了这一现象，他说：“最近一段时间，美国的私人资本将目光转移到了中国地产，他们尤其青睐北京的商业不动产。”
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主持人：下面进行嘉宾互动对话，讨论主题：

　　1、如何通过地产基金的方式与国际融资渠道接轨？

　　2、基金的关注点在哪里？

　　有请嘉宾上台：

　　彭伟杰：德意志资产管理（香港）有限公司亚洲房地产直接投资部副总裁

　　陈丹阳：安徽铭基金诺置业有限公司董事长

　　陈咏东：基强联行董事副总经理

　　王世渝：上海瑞思房地产投资管理公司总裁

　　钟德尧：仲量联行中国区董事及华南区资本市场投资部主管

　　

　　王世渝：金融地产的融合是金融的需要也是地产的需要。

　　温天络：最近外资不断的投资来讲，外商对这一块是十分看好的，我认为这方面是有很大的发展空间。

　　彭伟杰：我介绍一下我公司的情况，我是德意志房地产投资部门的，我们管理的是风险基金还有本地基金的发展。就是低回报比较稳定的基金，例如中国房地产信托的业务，今天听了商业物业的发展情况，我说的一句话是，对于风险基金来说，REITS让我们可以看到商业物业的开发，一般来说，过去几年没有REITS市场的时候，我们的写字楼，办公楼开发是比较困难的，因为物业盖好以后出售是比较困难的，现在有了REITS以后，给了我们的信心是我们的产品做得好的化，地点是好的，其他的条件是具备的，REITS的市场需求是很大的，所以希望各位中国的房地产开发商，我们的风险基金虽然不是做住宅的，条件许可的话，我们对商业物业的开发也是感兴趣的。

　　林国雄：我认为中国大陆商业的发展商和香港的房地产基金是最好的合作伙伴，刚才德意志的代表讲了，房地产基金就是提供退出的渠道，最标准的操作方法是，我叫做铁三角，就是三方一方是商业，例如沃尔玛、铜锣湾要在某个新区盖十万平方米的商场，发展商和沃尔玛就是一个例子，如果签订了合同，盖好了楼，他愿意跟你租，如果每年的最近是5000万元，有租约在手，我们就可以提供资金给你，用于购买土地，盖房的成本我们会按照你的需要和进步，一步一步的下方资金。我们不是风险基金，但是我们看中你的合约，你盖好之后一定是有租金收益，前提是沃尔玛不要跑掉，所以我们我们会给你资金，这种模式比你向银行贷款要好的多。

　　钟德尧：REITS是融资的一种方法，如果你选择这种途径，首先要将资产管理做好。

　　陈丹阳：三年前是一个无知的角色进入了中国的商业地产开发，开发的是国内一个旗舰式的项目，越做越觉得诚惶诚恐，但是我觉得越深入，就会有很大的潜力，不管是商业地产的开发商，还是商业地产的管理商，也包括商业地产的投资商，我感觉的投资商稳定的资金收入就是优质项目。对于前期就可以融入到商业地产的开发中，我相信投资回报是非常巨大的，这只是决策的判断。

　　齐迹：因为REITS的上市竞争是非常白热化，REITS的管理是重中之重，如果管理好，所以风险和机遇并存的。

　　主持人：下面我们进入互动的环节，请各位提问。

　　民生物业董事长：主持人孙飞博士，我们的广场跟开发商进行合作，开发商通常也希望跟我们的合作形成一个融资的平台，您作为信托公司的老总，你认为你们会提供什么样的金融产品跟我们进行合作？

　　主持人：这个问题提的非常专业，因为涉及到具体的房地产操作，涉及到一些秘密，实际上信托是非常灵活的，根据地产的具体特点，会设计一种适合你项目的东西，你的广场作为主力店进入商业地产，我刚才提出了一种模式就是信托加银行、加REITS，要看你的条件符合那一条，因为不知道你具体的条件，如果你不符合银行的贷款，REITS的条件都不符合的话，我估计信托你是可以做的。实际上开发商一分钱也没有，也可以通过信托融资，但是前提品牌要好。信托就是信誉、信用。如果品牌还没有的话，没有强有力的担保，要实物资产进行抵押也可以寻求关联的资产进行抵押。信托首先要寻求安全性，首先要用信誉和资产进行抵押。当信用是钱的时候，就可以用信誉融资了。

　　泛华集团：参加了很多的高峰论坛，基金讲的基本上是后三步曲，一个开发商开发一个商业项目首先要选址、建设、招租、经营和退出机制。现在所有的REITS机构和投资者，说的都是后面的三步曲的问题，商场建好了如何到国外上市，如何建立退出的机制。发展商关注的是前面的步骤，我认为这是所有开发商关注的问题。我集团在全国有二十多个商业项目，需要的资金是非常大的。林先生谈的金三角的问题，我认为不成立，我们和世界500强洽谈意向书的时候是不具备法律约束力的，如果在这种情况下，所以我认为是无法保证的。

　　林国雄：如果你和沃尔玛只是签订了意向书的话，是没有法律效力的，如果进来的话风险就会很大，这跟我刚才讲的，固定现金流是有一段距离的，我们是否愿意承担这个风险，我们可能会愿意，因为基金是在香港登陆的。香港的基金是有法规的，规定总资产的90％一定要放在有固定现金流的成熟的商业项目上，也就是后三步曲。但是我们有10％的资金是可以考虑投资到有风险性的，在我们评估之下风险是可以接受的且回报是比较高的项目上的。刚才你讲的项目，我们是可以考虑的，前期就进入，但是我们的基金是有限的，拿10％的资金放进去，但是我们要详细的评估。

　　泛华集团：今后的论坛上，各个基金要考虑发展商前三步曲的问题，这个项目已经建成了，开始招商的话，就不需要资金的支持，因为各种渠道是很多的，我的情况是很多发展上的情况，所以希望基金在前三步曲多出办法，指点迷津。

　　广州商业银行区庄支行行长：现在感觉国内的商业银行和投资银行是脱节的，懂商业银行的不懂得投资。REITS这个东西是未来的趋势，而且是富人的游戏，规模是有门槛的。实际上大多数的客户，是有一栋物业，可能在广州的某个地区，但是没有达到三亿美元的要求，但是也想退出，目前海外基金里面是否又真对他们这种零散又是整体物业的设计方案。因为市场上有这样的需求。开发商是没有REITS的概念，如果已经出售了部分物业，就要跟他们谈判，开发商最终的目的是想退出？

　　温天络：REITS对于发展商来说是金融上的工具，用非核心的资产利用REITS卖给外资，协助开发商发展核心的业务，所以REITS是间接的帮助，不是直接的帮助。

　　现在很多外资企业到国内购买物业，三亿美金的并不是购买一个项目，如果项目是高素质的还是可以的。

　　彭伟杰：如果收租的物业有一般已经销售了，是比较肯定的，要将物业上市，管理方面就会存在很多的问题，如果解决不了的话，上市就有困难的。一部分可以跟大的业主进行谈判，或者用合理的价格，将整个的物业整理上市，如果价格是合理的话，风险基金也是可以做的，但是比较困难的。

　　珠海盛世时代广场：在国内运营的项目最大的问题是什么？港珠大桥给珠海带来什么影响，如果我们在珠海有一个核心的地段，你对我们的项目有什么建议。

　　彭伟杰：最大的问题就是好的项目和价格的问题，资金如果开发项目会比较早一点进入，这也是最困难的问题。珠海港珠大桥的问题，我从宏观的角度来看，如果澳门在旁边，还是看好的珠海的。如果不能回答，可以在会后大家谈一下。

　　观众：今天听了各位专家讲了REITS的问题，实际上在世界上占主导地位的金融市场，一个区域只有一个，目前我知道的是外国的REITS已经进入中国了，在香港已经准备挂牌上市了，外国的REITS已经在中国购买比较成熟而且是一流的物业。房地产金融在整个的金融体系中占的比重是很大的，国外的发展趋势来讲已经走到了前面，中国进行REITS的开发会首先香港的影响。从房地产退出的机制来看，在香港融资会比在内地融资更高。REITS是钓鱼者，开发商和商业地产的运营商是鱼，倾向于到香港，这种情况下对中国有什么影响？中国本身REITS的发展有什么影响，对中国的机构投资者同样有这样的问题，投资效率来说要投资一个比较透明、高效率的市场，目前中国的政府体系对境外的投资机构还设有障碍，因为这有金融体系整体的发展的问题。

　　钟德尧：REITS是安全的投资产品，为什么香港有条件做，因为有几方面的原因，首先是法律系统比大陆好一点，而且他们对地产的要求也是很高的。香港的条件会比内地更适合发展REITS，所以我相信如果内地有一些REITS产品比起来美国、澳大利亚的基金也会投资REITS的。在中国搞REITS走的路是很长的，例如股票市场，投资者要有信心才可以进入，本身股票市场不好，怎么搞REITS呢？

　　公司管制方面，对资产管理的系统要搞出来，现在可以跟新加坡和香港学习一下，可能在五至七年后中国市场成熟了就会开放REITS的。

　　林国雄：我不完全同意大陆鱼游到香港去的看法，我的看法是相反的。现在国内的房产是不动产，现在的不动产通过香港股票市场，动起来的出口，不动产还在中国大陆，出口的是产权，大陆的产权还不是永远的，只有50年，所以从这个角度我要问一个角度，为什么中国内地这么多年房地产基金推动不起来。中国大陆的发展这么快，主要有两条，一个是吸引外资，中国是吸引世界最多外资的国家，第二是出口，外汇充足，可以购买很多的产品。

　　现在的房地产基金，不动产动起来了，将产权卖给了外国的投资者，拿了他的美金和港币基本上将房地产的产权出口了，增加了外汇，如果我是领导人，我会考虑在国内发行REITS。大楼的产权在香港和新加坡上市，就可以获得更多的外币，对国家的整体发展会更好，目前中国大陆还是没有REITS。

　　主持人：资本都是趋利的，中国的信托基金也会在海外发展的，中国的银行、证券公司也在香港、新加坡设立了分支机构，这种国际化的趋势是融合的，国内国际是融合的，只要有利可图的地方，都是融合的，国内的开发商已经将房屋卖到了国外，因为时间有限，我们只有最后一个提问。

　　泛华集团：我知道齐总在国内作信托很多年了，凡是碰到一些问题，或者很多问题不好解决的时候，就应该想起信托。如果在国内的开发商碰到开发过程中的前三步曲的话，你们公司如何将前后三步曲跟你们的投资结合起来。

　　齐迹：我们做REITS的时候，是想将房地产开发和金融的链结合起来，开发的时候，我们也有一些私募的资金，多数是开发团队介入，后一段的时候，例如封顶或者招租的过程中，也会有一些过桥的资金介入。如果是刚刚建成租金比较低，不适合做REITS的时候，我们还有培养的资金，如果大家有需求我们可以会后沟通。在座的开发企业在选择基金的时候，一定要看清楚基金的来源，投资的动向，和要求，大家要合理的对接，并不是每个基金什么都可以做的。

　　陈小姐：我主要是做四、五星级酒店的整合项目，刚才几位基金专家说要有固定的现金流，例如商场必须和沃尔玛有长期的合同，从酒店的角度来说，我们不可能签订长期的合同，更多的是散户，但是可以达到很好的入住率，这样的项目，资金有多大的兴趣？

　　王世渝：美国的REITS是有很多的业态，其中也有酒店，占的比重比较大的是写字楼、购物中心，住宅的比重也有，相对来说就的比重比较小，大家可以研究一下中国酒店的商业模式。中国很多的酒店是在国有的手上，很多酒店是民营投资的，也有一些机构投资了一些酒店，他们的运作模式是怎样的？他们建设好酒店后，交给专业的酒店公司管理，自己将酒店抵押给银行，将投资套取了。还有一些酒店，一个套一个，自己还要占用一个，因为酒店的现金流比较好，还要套取资金。所以说酒店在中国来讲，如果拿四、及星级酒店做REITS的难度是比较大的，因为酒店的投资人要达到REITS的要求是比较难的，酒店很多的利润已经被管理公司拿走了，而不是被投资者获得的。所以国内的酒店要整合做REITS难度相对比较大，真正符合要求的酒店是比较少的。
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