就70%的商业地产将会死掉？谈谈沈阳商业地产的现状

《东北商业网》首席执行官  于群

再一个网站上看见一片关于“未来几年70%的商业地产都会死掉，商业地产的灾难已悄然来临”的文章。这话虽有点耸人听闻，商业地产的前途实令人担忧。

中国商业地产发展很快。销售异常火爆的现象处处可见，购买者的投资热情也空前高涨。但为数众多的曾经销售火爆的商业地产项目在开业后却门庭冷落，于是租户开始纷纷退租,本希望“一铺养三代”的投资人突然发现投资商铺并不是稳赚不赔的买卖。

活跃的市场表象下一些隐藏的问题已开始渐渐浮出水面，这些现象引发了许多对市场持谨慎态度的业内外人士的忧虑，2005年已是商业地产的问题年，那么，2006年在伴随着商业地产发展商的理性回归下，投资者和经营业户是否能开拓一个全新的里程？

就目前沈阳商业地产发展的情况看，有几个问题需要解决。

关键词：闲置楼盘

从2003年开始，在政府大力地的招商引资政策下，大批的开发商（其中包括本地和外地、外资：本地住宅开发商的转型和外地的开发商来沈投资）在市内五区开始大兴土木的开发建设——商业地产。在市场供应总量持续增长和大型商业物业快速发展的情况下，瞬间就有太原街万达商业广场、铁西沈阳食品城、金廊沿线的浑南中国女人街、市委对面的领先国际城、五里河城、昌鑫置地广场、北站华锐世界城、五爱市场三期等逾10个大型商业项目面市——在掠地的同时，已经有些项目在媒体的轰炸中变为烂尾楼闲置！

关键词：营销工具

在高利润率的驱动下，不少开发商纷纷转型，由住宅开发转向商业地产开发。但本地商家（承租商）在这股商铺热中，在大型外资零售业的疯狂拓展中，也开始迷失方向，与外资商业品牌(如家乐福、百安居)谨慎拓展市场形成鲜明对比的是，本地商业品牌开始盲目扩张，与房地产商捆绑结盟，以期依附房地产商发展自身品牌，最终沦为房地产商营销的工具（国内最典型的就算是深圳铜锣湾，与开发商狼狈为奸，在不顾中小投资者的血汗钱投入的后果下，掠夺现金变为已有，从而挪威他用）。如某些商业品牌在开发商房子还未建时，就宣称入驻社区，结果住户入伙好几年了，商家还不见踪影，这种操作模式虽然提升了住宅售价，加快了住宅销售速度，但却极大地损害了自身商业品牌，这种短线的圈钱盈利模式无疑于慢性自杀——发展商多数还是在套现，根本不考虑商业品牌的损失给其所带来的后果的严重性！

关键词：开发资金

伴随着银融政策的紧缩，对商业物业按揭贷款、开发贷款的断流，商业物业开发处于金融危机爆发的边缘。2006年应该是地产商和物业所有人由被动思索转向主动尝试的一年。一方面，从新加坡市场REITs的成功经验看，经过几年的发展，上市的REITs产品已经涵盖了写字楼、商业卖场、停车场、工业厂房、物流仓库等领域，可以说在各个商用地产领域都树立了可供参照的样板。尤其是开发大型商业物业的开发商们，资金链断裂使得已经出现烂尾商铺、商业中心（万达产权式商铺、沈阳食品城）——房地产投资信托基金( REITs)是否是商业地产发展商的救命草！

关键词：运营模式

商业地产行业的中间服务商目前都属于经验化，而我们更需要专业化，现有的商业运营模式在产权式分割销售模式失败后几乎大同小异，同质竞争比较严重，特色商业不多。另外，中间服务商的主观策略是否能得到发展商的认同和是否与发展商开发物业的目的相吻合，也是一个商业物业是否成功重要因素之一。商业地产开发的模式不能复制，这在业内已经形成一个不成文的规矩！

国内专业的商业运营团队还很稀缺，一般开发商的操作模式还很传统，80％是发展商的开发思路。实际上，商业地产专业产业链包括几个环节：市政长远规划、区位商业布局、业态组合规划、招商及经营管理等，只有在这几个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。沈阳乃至东北的商业地产缺乏专业的招商及经营管理机构，而本土的中介公司也很难完成这一揽子使命，需要国际化的团队协助完成——只有内外强强联合，才能开发好适合本土的商业物业！

关键词：复合人才

近年来，中国商业地产业步入快速发展的阶段，从而出现了以策划、营销管理为先导引领市场的特征。此时，业界提出了对商业地产业要进行全程策划、复合营销的概念，这对整个商业地产业走向市场化，促进整个中国商业地产业升级换代，起到了重要作用。不仅可以培养大批专业人才，解决商业地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，促进商业地产行业的健康、持续发展，对建立和谐社会具有十分重要的意义。中国商业地产业的中高层管理人员多数属于经验型人才，其比例在85％以上，而外国同行业中，各主要部门都部署了一批具有先进经营理念的高级管理人才和国际性人才——商业地产行业复合型人才告急！

于群先生，中国商业地产会展业资深专家。中国（香港）特许经营协会常务理事；首届中国东北商业地产及商铺展示交易会秘书长及创建者、第二届中国（广州）国际商业地产博览会副秘书长、联合罗森投资咨询（沈阳）有限公司董事副总经理、《东北商业网》首席执行官、祥德国际投资管理（新加坡）有限公司东北总部总经理。

本人潜心研究商业地产行业信息不对称课题，以精心打造全新的国际商业地产信息交流平台、立志为行业搭建国际化的商务合作平台为己任，商业地产行业——任重而道远！