炒作在商业地产运营中还有多少地位？

最近接触很多开发商，当然都是做商业地产项目的，

感觉很可笑，又很悲哀，

大部分都不懂商业，却握着做商业的地皮和地产。

问题是，有些地皮若是可以成就商业的倒好，

但很多地段和环境在我看来，几乎十年二十年都只能吹吹商业的泡沫而已。

商业，说容易，容易；说难，真难。

理论起来可以万字千言，滔滔著书立说，做起来细致入微，琐碎不止。

但要是要我谈商业的一个核心，一个字：人流。

没有人流，有商业吗？

有风景，有建筑，有规划，但人口量和人流量，是基本的前提－－

很多开发商做的项目，周边连辆车都看不到，等几分钟也数不到几个人来，

你说怎么规划做商业？而且周边几公里逛逛都没有人流啊！

也许你可以说做做很专业的市场，

可是那些项目都不是市场规划和符合市场的建筑结构，体量和配置系统都不是为市场做的

（先别说专业市场仍然需要基本的人流和交通组织吧）。

我做了这么多年的商业和商业地产，

怎么都想象不出还有什么业态可以在那些项目上成活起来。

我常开玩笑的对同事和开发商说，开赌场吧，设红灯区吧，要不然，真的只有一个字：死。

然而开发商还在炒作，请来广告公司的文案和设计描绘商业，吹捧商业，我从来不信，商业是炒作和创意出来的吗？

商业是做出来的。商业是调查、研究、规划、运营、调整、管理出来的，很细，很烦，很累……这样一点一点才成功的啊！