8大重奢商业全国发展布局图鉴

来源/联商专栏

撰文/方湖

随着疫情放开，老百姓生活逐步恢复正常。国家也好，各级政府也好，老百姓也好，开始忙着搞活经济促进发展。目前来说，经济三驾马车中，投资和出口都晋升保守状态，刺激消费成为大家的共识。

作为消费的重要载体，商业扮演着越来越重要的作用。很多政府把打造消费中心作为城市发展目标，政府出面引进标杆购物中心。作为鄙视链最高级别的重奢商业，因为其项目定位高、复合性强、标杆性高，成为众多省会和经济发达城市的争夺对象。

有关专家认为，奢侈品并非因为贵才与国际消费中心城市有必然联系，而是其本质的属性和消费端的标识性。具体分析可以从提升城市能级、引领零售商业时尚度、汇聚更多全球型高端消费资源三个方面来看。相关数据显示，商业前三名销售均超200亿，分别为北京SKP(240亿)、南京德基（210亿）、北京国贸（200亿+），可见重奢商业对促进城市消费、提升城市中心圈能量、提升城市商业竞争力有着重要的推动作用。

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国内奢侈品商场处于快速扩张期

2月14日，要客研究院发布《2022中国奢侈品报告》显示，2022年中国人奢侈品牌市场销售额实现9560亿元，同比下滑4%，首次出现负增长。要客研究院分析称，这主要是由于疫情影响和消费信心不稳定等因素。

报告显示，2022年中国人奢侈品市场销售额在全球奢侈品市场销售额占比有所降低，为38%。同时，2022年中国境内奢侈品市场销售额为5475亿元，首次出现15%的负增长，全球奢侈品市场占比下降为22%。从全球来看，2022年，全球奢侈品市场同比增长17%，市场规模达到25450亿元。

虽然受三年疫情影响，中国奢侈品消费额有所下调，但是消费信心恢复，预计2023年奢侈品消费仍会保持两位数的增长

1.国内奢侈品消费规模持续扩大，每年保持增长。

2.三年疫情改变消费习惯，多数消费者购买奢侈品不必到国外。

3.国内奢侈品商场下沉，购买奢侈品品牌更加便利。

4.疫情促使消费意识变化。

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国内奢侈品玩家向头部集中

以2021年商业销售排名数据来看，年销售超过40亿的前50名商场中，SKP、万象城、恒隆等有多个项目入选，而奢侈品商业因为门槛高，多数聚焦在几个老牌头部玩家如恒隆、新鸿基、九龙仓IFS、华润万象城、SKP等，其他品牌很难突破。例如，SKP有两个项目入选，北京SKP240亿，西安SKP80亿。成都IFS销售100亿，长沙IFS销售近90亿。新鸿基的上海IFS销售185亿，上海环贸iapm销售55亿。华润万象城更是有多家入榜，深圳万象城130亿、沈阳万象城85亿、杭州万象城80亿、厦门万象城60亿、重庆万象城56亿、南宁万象城51亿等。

国内奢侈品商场格局，大致分为两大类：

港资和外资：主要包括香港恒隆、新鸿基IFS、九龙仓、嘉里、太古、阪急百货（日本H2O零售）等；

内地：主要包括SKP、华润万象城、德基、武商等。其中万象城已经具备相当大的规模基础，全国已开业M1已经超过8家，北京SKP和西安SKP也高居销售排行榜。目前来说这两家已经形成一定连锁规模，还有类似德基、武商、海信这种地方寡头，正在走区域扩张路线。

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奢侈品商场在中国发展进入快车道

并进入寡头竞争阶段

1、除了地方寡头外，中国重奢商场大玩家，基本集中在港资和外资5大巨头（恒隆、新鸿基、太古、九龙仓、香港置地）和内地两大巨头（华联SKP和华润置业）。

2、截至2022年12月，已开业重奢侈商场7大巨头（SKP、万象城、恒隆、新鸿基、太古、九龙仓、香港置地）就达到36家。其中疫情三年，恒隆、太古里、SKP各开业一家，华润置地更是在2022年就开出武汉、福州、长沙三家万象城（M1）。

3、从开业数量来看，万象城以10座排名第一。万象10座>恒隆9座>IFS5座>太古里4座>IFC3座=SKP3座>中寰1座(北京skp-s视为SKP二期扩容，不单独计算)。

4、从目前发展布局来说（包含在营和筹备），万象城11座>恒隆10座>SKP9座>太古6座=IFS6座>IFC5座>中寰3座。

5、目前重奢巨头已经进驻24个城市，以直辖市、省会城市及新一线等高能级城市为主，从重奢商场入驻看来，上海、北京、广州、重庆、杭州、长沙、南京等有多家连锁品牌进入，重奢市场进入竞争格局。

6、各重奢项目大玩家，除了开发商奢侈品商场外，还有其他产品线，如华润置业旗下有万象城（M1、M2、M3）、万象天地和万象汇，香港置地的天环和光环，新鸿基的IFS和APM、IAPM，华联旗下的SKP和华联商场，九龙仓旗下的IFS和时代广场及时代奥特莱斯等，太古地产旗下的太古里、太古汇和颐堤港等。

香港置地

置地控股有限公司，简称香港置地，为亚洲具领导地位的物业投资、管理及发展集团之一，其优质商用及住宅物业遍布亚洲各地。公司历史可追溯至1889年，为亚洲历史最悠久的地产集团之一。置地控股有限公司于百慕大注册成立，在伦敦证券交易所拥有高级上市地位，并在百慕大及新加坡拥有第二上市地位。集团的资产及投资由香港置地集团公司于香港管理。香港置地是怡和集团成员之一。

太古地产

太古地产于1972年成立，隶属于英国太古集团，致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业。太古地产在中国香港的投资物业组合以太古广场、太古坊及又一城为核心物业。在中国内地，北京朝阳区的三里屯太古里、成都远洋太古里、上海前滩太古里、广州太古汇等。

香港恒隆集团

恒隆集团有限公司是香港最具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有近五十年经验。透过附属公司恒隆地产有限公司，集团在香港和中国内地享有尊崇地位，被公认为一家重视质量的顶级物业发展商。恒隆地产旗下在中国内地有11个项目，分别位于上海（2）、沈阳（2）、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉。

新鸿基地产：新鸿基地产发展有限公司是一家在香港交易所上市的地产公司，于1972年上市，为香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。1998年于香港首创IFC品牌，先后布局上海及南京，并于杭州第四度续写IFC品牌传奇，将为杭州城市建设开启高品质大型商业综合体全新篇章。

九龙仓

九龙仓集团有限公司始创于1886年，九龙仓原本是中国香港九龙尖沙咀最大的货运港的名称。1980年，包玉刚爵士获得了九龙仓控制权，从老牌英资洋行成为华人企业，也奠定了后来在大陆香港两地高速发展的基石。香港代表项目香港海港城、时代广场。

北京SKP

北京SKP是北京华联集团与台湾新光三越百货等投资兴建的一家合资百货公司。2007年4月19日，北京SKP开幕，定位高级奢华、流行时尚，是全球最具标志性的时尚奢侈品百货之一。原名新光天地（shin kong place），后更名为SKP。

华润置地

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港43只蓝筹股之一，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。华润万象生活，为华润置地企业成员。

随着中国经济发展和消费提升，各大城市纷纷将打造消费中心城市来提升城市能级和竞争力，开始纷纷出手引进重奢商业打造城市地标，同时也十分重视国际标杆品牌的首店引进，新鸿基、九龙仓、太古、SKP、万象等纷纷出手，一方面成为地方政策座上宾，一方面在消费市场受到欢迎，正在呈现双赢向好的发展格局。