百万坪空铺调改，谁能接棒超市的“主力店地位”？

来源/Mall星人

撰文/郭歆晔 和贺文

头图来源/凯德虹口商业中心

超市大洗牌，已成定局。

和香港新加坡东京超市迭代格局相似，传统的大型超市卖场在上海越来越少了，上百个大卖场撤出，上百万平方米空铺的调整需要系统解决方案。

中商数据创始人周长青表示主力店的本质，是给予客群去商场有高频、稳定的驱动力，而传统的大卖场已不具备这样的能力，调改势在必行。

一方面，曾经购物中心的“香饽饽们”家乐福、华润万家、永辉、卜峰莲花等大型超市关店不断，比宜德、迪亚天天、城市超市等20多个连锁超市团灭，城市超市、blt、绿地优选Gsuper、eat！等40多家门店全线退出上海市场；另一方面山姆、Costco开市客、盒马X、麦德龙四大仓储会员超市品牌及奥乐齐等特色超市加速拓店，成为购物中心超市主力店的新生力量。

撤退之后，原有位置谁来接盘？是否还保留超市业态？不同区域、不同定位的购物中心，答案各不相同。

总体而言，以小换大（以小超换大超），以多换少（以多元业态组合替换单一超市业态），提升客群吸引力与租金收益是主要的解决方案。接棒的新品牌和新业态组合请看下文。

不难看到，很多购物中心基于超市业态的重要性仍保留这一业态，且缩小为中型生鲜超市、小型标超乃至折扣超市（当然，也有一些原本未设有超市的购物中心，引进了精品超市、精品菜场业态）。

“便捷、价廉、多选是零售的3个核心驱动要素，便利店最便捷、仓储会员超市则价廉和多选，电商则3者均有一定优势”，在周长青看来，超市在各方夹击下的生存空间被严重压缩，不过上海更多超市正设法赢得消费者的回归：或者贴近社区需求，并增加了配送服务，或者通过自有品牌降低成本提升利润，同时选址方面也结合区域客群特点布局。

“今年依然开出新店的超市品牌，正是不断优化经营能力的佼佼者”。

当然，也有一些商场除了开出面积更小的超市取代原店铺外，还在拆分的其他位置上同步引进了其他业态品牌（由于超市大卖场门店面积较大，有些甚至跨两层，接盘者往往并非一个品牌，而是由不同业态品牌组成的全新主题空间），最为常见的便是打造美食主题市集、运动、家居零售等主题街区，如：

●静安大融城的永辉超市被尚优超市替代，原店铺分割出的其他位置引进体育盒子BoxSpace、kk桌球，打造运动娱乐区域；

●五角场万达广场占2和3两层的沃尔玛撤出后，除了2楼引进长申真市美超市外，还在原超市3楼位置开设了水裹· 汤泉生活；

●长宁龙之梦时尚生活中心的家乐福变成盒马黑标精品超市与城市集市（家乐福原占两层，盒马和城市集市分别位于B1层、B2层）；

●凯德虹口原家乐福分占B1和B2两层，B1由苏宁电器整租和南侧的宜得利家居构成完整的居家零售氛围，B2整体打造为东南亚风情的精致美食街区，与B2南侧原来的美食街区融合为整层的巨型美食天地。

●上海环球港的华润万家被OLE精品超市取代，并分别打造花园里和二次元街区；

●徐汇日月光、北外滩来福士在原有绿地超市撤离后，均引进奥乐齐，并分别搭配不同的业态，前者将美食集市扩大，后者维持零售业态引进了NITORI宜得利家居；啦啦宝都则以迪卡侬运动超市替代了绿地超市；大华虎城则以悦沢书店接棒了华润万家超市的主力店地位；

●松江印象城的永辉大卖场大幅缩小为盒马mini超市，区域内还开设了NITORI宜得利家居与MUJI；

●莘庄凯德闵行商业中心原来B1和B2的华润万家，则被“盒马鲜生超市+荟品仓折扣奥莱”的组合取代。

●百联南方购物中心位于2和3楼的家乐福已撤空，凭借百联集团强大的资源，预测在趁势补强零售业态的同时，或引入新的超市、娱乐等更多生活方式类的品牌。

还有不少购物中心直接取消超市业态，改为其他业态，如：瑞虹天地月亮湾、徐汇正大乐城、大上海时代广场、联洋广场、静安大悦城、龙湖虹桥天街、889广场、光启城、啦啦宝都、新邻生活广场、南翔太茂、中星城、东鼎购物中心、大华虎城1期等近20个商场引进其他多元业态品牌（如运动集合店、书城、城市奥莱和好特卖），取代了原有的超市。

【TIPS】上海25个大超调改的样本购物中心中，运动娱乐4家占比24％（含运动体验4家、温泉浴场1家、美业1家）；美食市集/综合场景市集占大头，总计 10家占40％；其它零售业态9家占36％，（其中家居2家、运动1家、书城1家、二次元1家、食品折扣店1家、城市奥莱4家）。

这些全新业态中，美食市集/综合市集无疑最受欢迎。除静安大悦城、徐汇日月光、889广场将原有美食集市扩大取代原来超市区域外，凯德虹口商业中心（STAR GOURMET南洋美食街）、龙之梦时尚生活中心（城市集市·梧桐）、上海环球港（花园里）、龙湖虹桥天街（食乐园Foodie Social）、光启城（柒玖吉市）均打造了全新的美食市集，且空间设计、品牌组合、硬件设施打造，均呈现出一定的主题性与复合性，提升了项目的社交体验感。

【TIPS】大卖场的区域通常在5千至1万多平方米之间，方正的大空间需要巧妙的建筑设计优化动线提升场景。

以今年凯德虹口商业中心新开的STAR GOURMET南洋美食街为例，该美食区域由原家乐福区域升级改造而成（家乐福原本在凯德虹口商业中心占据两层，此处为原家乐福的一部分，另外一层调改为苏宁），由DPH作为全案设计团队改造，面积超6000平方米，涵盖近40个品牌，其中超60%为区域首店。

整个美食空间以南洋文化娘惹的文化记忆为起点，打造“槟城车站、南国花园、牛车水街、斑斓叶市、咖椰码头、芒街市”六大主题街区，通过绿色花园、采用东南亚城市专属色彩与装饰元素的街道及椰林棕榈风貌的自然风格，全面展现东南亚风情，并将通过与多元文化体验的结合，打造沉浸式社交氛围。

△图源：凯德虹口商业中心

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△图源：DPH设计事务所官微

【TIPS】上海购物中心改造过许多人气与好评兼具的美食街区，如：2020年新天地时尚的Foodie Social南里食集、2021年的静安嘉里中心The Green House 飨识里，去年的龙之梦时尚生活中心的城市集市·梧桐、虹桥天街食樂園Foodie Social，今年比较有看点的当属凯德虹口的STAR GOURMET南洋美食街、浦东嘉里城馔角Foodie Korner、陆家嘴中心L+食集FOOD MARKET，以及即将改造好的正大广场食咖圈。

与龙之梦时尚生活中心、凯德虹口商业中心一样，上海环球港原先开设的华润万家为大型主力店，原有店铺拆分成几部分，除OLE精品超市、美食市集“花园里”外，还引进了融合演绎、零售、互动等多维业态的沉浸式次元社区目的地——异星宇宙次元社区。

△图源：上海环球港

该二次元商业街区主要分为演绎区、主力常驻品牌店、市集零售区、快闪互动区四个主要空间，集娱乐、购物、社交于一体，打造沉浸式次元社区聚集地。在二次元席卷各大购物中心的当下，这一全新街区的打造，也为购物中心超市卖场退场后的调改提供了新方向。

【TIPS】也有不少购物中心已有大型美食集市和足够多的餐饮店铺（如啦啦宝都和松江印象城），又抑或原超市不具备餐饮的水电媒物业条件，只能选择零售或运动娱乐业态。

运动娱乐，也是接盘超市大卖场的重要业态之一。除静安大融城外，徐汇正大乐城和大上海时代广场的绿地优化原位置均引进了多个运动娱乐品牌，徐汇正大乐城引进博纳仕运动主题公园、KK桌球、道顺射箭，大上海时代广场则将INBUUNGEE室内蹦极、Glute CLUB健身与餐饮进行组合，打造全新的运动娱乐空间。

超市业态的另一最佳“替补”，当属以荟品仓为代表的城市奥莱业态。作为仓储式新奥莱，荟品仓上万方的门店需求，正好可以填补大型超市撤离后的空缺，且高性价比能够吸引大量客流。凯德闵行商业中心、南翔太茂、中星城、东鼎购物中心均在原有超市撤离后，引进了荟品仓。

△图源：上海荟品仓官微

此外，个别商场在取消超市业态后，引入了温泉浴场、个人护理、食品折扣店等特色业态品牌，如：新邻生活广场便打造了好特卖超级旗舰店，取代原先的绿地优选；联洋广场在blt撤离后，引进了嗨贝卡丁乐园、养森说热疗馆及多家美容美发品牌。

目前，尚未有购物中心在原超市位置开设亲子乐园和教育培训门店。

特别值得一提的是，MALL星人长期关注的巨型购物中心重点样本，已经运营14周年的仲盛世界商城正进行升级焕新，位于B1层的家乐福已经拆除，原本区域将引进中国本土品牌仓储制量贩店fudi超市上海首店，位于B1&B1M楼层的大卖场百安居（相较于大型超市、国美电器、苏宁家电等大卖场，百安居进驻购物中心较少）退租后留下的整体空间，则将被打造成上海首发的双层挑高主题品牌街区「SKY HIGH」。

△图源：仲盛世界商城

该主题街区内部装修将以东南亚风情为主，品牌组合上类型多样，涵盖特色餐饮、二次元及创意文创等，打造独特的超级场景街区。

超市撤出后，原有位置究竟如何调改，也与项目现有的业态组合有着直接关系。以啦啦宝都为例，项目之前便打造了LaLa Marche美食广场与日本主题美食世界两大美食区域，因而在绿地优选撤出后并未打造美食街区，而是以迪卡侬取而代之。

更普便的操作则是保留原超市的同时，协商提前收回大卖场的外租区或缩小超市经营面积，拿回部分面积自营以提高租金收益，并提升客群吸引力。如张江汇智中心B1大润发门口打造的“食汇”精致美食街区，刚完成世纪联华焕新升级的百联中环购物中心同样借势大幅扩大了轻食区域。

除了位于购物中心的超市大卖场外，独栋商业超市卖场的改造也颇具看点，大多项目选择改造为复合型的邻里生活中心，百联吴淞购物中心（原世纪联华吴淞店）、大橘邻里社区商业中心（陆续接管了家乐福张江店、松江方舟广场卜峰莲花、华润万家嘉定店等）、共康云瑞（原家乐福）、漫乐城（沃尔玛上南店）等。也有一些位于市区核心区域的项目则变身为产业园区、办公园区，如家乐福武宁店、易买得老西门店、农工商打浦桥店，变身为创意视频产业园与现代办公园区。其中以大橘集团的项目数量最多。

虽然百货商厦与超市大卖场的面积差不多（大多在1至3万平方米之间），但两者的区位与建筑（超市只有2-3层，百货通常5-8层之间）差异较大，故两者的更新改造也天差地别。

相较于位于居民区的超市大卖场改造为餐饮为主的社区邻里中心，位于核心商圈的百货的地段价值与辐射力更高，国际快时尚整租传统百货已不再复现（如优衣库和H&M整租二百永新商厦和益民百货嘉丽都商厦），二次元主题商业、年轻力策展性商业、女性社群新型空间、特色美食主题商业、时尚折扣城市奥莱等，成为项目创新商业运营、快速出圈的全新选择。

不过，如何因地制宜扬长避短发挥主题优势，是一个需要长期研究的课题。当下，六百、徐家汇太平洋百货、虹桥友谊商城、假日百货等传统项目的更新改造仍在筹备或规划中。