中国商业地产应尽快走出误区

    20世纪90年代以来，改革开放带来了我国城市建设进入大发展时期，与城市发展相配套的各类大型商业建筑蓬勃兴起，shopping mall、购物中心等商业建筑形态也应运而生。shopping mall、购物中心等在中国的出现，是我国商业发展的一个巨大进步，它给人们的经济生活带来巨大的影响的同时，也推动了城市的商业化和现代化进程。然而，由于国情的差异，我国商业地产的发展还处于刚刚起步阶段，它的开发、设计和管理能力还很薄弱。与西方发达国家相比，我国商业地产的开发理念、设计能力、管理水平都还存在较大的差距。因此，提高国内开发商的开发理念、规范开发商的建设行为、研究我国商业地产的发展规律，就显得重要而迫切。

    当前商业地产发展存在的误区

    近年来，我国商业地产的发展迅速，某些地方存在过热过滥的现象，这不仅仅是一个政府宏观管理的问题，而是一个社会的投资领域对商业地产的认识问题。因此，首先需要开发商、设计商、运营商对商业地产有一个正确的认识，对它的内涵有准确的把握和全面的理解。但是，从目前来看，我国商业地产发展还存在许多误区：

    1、 认识误区

    商业地产开发商对商业特性把握不准，对商业运作规律认识不清。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有认识到商业地产与住宅地产开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式，简单的认为，有块地、有笔钱，就可以开发出一个商业地产项目。实际上，商业地产属于复合型地产开发，它首先要求地产商、投资商按商业地产的“以经营为本”的开发理念进行开发建设，要求设计商“以商业空间实用为本”的设计理念进行规划设计。因此，对于开发商和设计商来讲，满足业户的经营需求，以经营为本，以实用为先，不仅将保障了经营业户的需要，更是保障了开发商对物业开发的商业价值。

    2、 设计误区

    我国目前商业地产设计的专业机构很少，承担设计的多为民用建筑设计院，他们对物业的商用需求了解不多，沿用更多的是一般的民用建筑规范。同时，我国在商业物业的设计没有统一的规范和标准，既有的行业标准落后，因此，很多商业物业设计后的实用性差、利用率低，商业价值因而也就低了。

    3、 运营误区

    多数地产商抱着“商铺切割，一卖了之”的纯粹地产思维的短期目标的运营模式，既不对项目进行完善的规划，也不对项目进行统一的招商，而是轰炸式的进行广告营销，销售火爆的场面一过，地产商赚钱一走，商业项目的经营日渐萧条。这种急功近利的运作模式，不仅严重地伤害了经营业户，同样，也伤害了开发商。长远来讲，开发商很难获得真正的成功。

    4、 招商误区

    许多开发商认为，商业地产项目只要招进几家主力店、次主力店进场就可以了，对个体业户、配套经营的招商不重视，“抓到篮子里就是菜”，不管这类招商的质量。诸不知，商业地产作为一种综合商业物业，它的不同业态对客层的要求是不一样的，不同的商业业态和商业属性各自的目标客户资源又是不能共享的。因此，商业地产项目的招商，既要符合项目市场定位的一致性，又要防止不同经营商户的同质化。这就要求商业地产的开发商、运营管理者必须对各类商户资源进行科学的整合和统一运营管理，不能厚此薄彼，顾此失彼。

    5、 管理误区

    在运营管理过程中，许多商业地产商只进行简单的物业管理，这是远远不够的。由于商业地产是一个以商业购物为主体，配套餐饮、休闲、娱乐、旅游、观光、住宿、商务办公、公寓等功能为一体的复合型的大型物业形态，以商业经营为主要目标，它的管理不仅仅只是提供简单的物业管理，而是包括：商圈管理、布局管理、空间管理、卖场管理、营销管理、商装管理、人员培训、经营指导、资源整合以及物业服务等。