2005-2006中国商业地产年会暨商业地产投资新模式论坛（1）

    2005年12月28日下午，年会举行了2006年商业地产发展趋势及如何促进中国商业地产健康发展的专家论坛。金融界、地产界和商业界的多位专家悉数到场，现场云集了两百多位来自全国各地的商业地产界人士。

    14时，论坛准时开始。多家媒体的数十位记者将镜头对准了台上的六位专家。论坛主持人大中华商铺杂志总编王维波先生要求专家们就“2006年商业地产的前景和风险如何”的议题发表见解。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、中国海外发展中心主任孙飞、庄胜集团副总周湘辉、西安瑞的地产董事长柳宗仁分别从不同角度谈了看法；一致强调了2006年商业地产将是理性发展的一年。

　　主持人将议题交给张璋先生后，他以“痛苦、理性、专业”三个关键词来定义2006年商业地产。他指出：2006年的商业地产首先是个“痛苦”年：，以往商业地产盲目发展带给2006年的是“苦涩的果子”，“自己种的苦果得自己来尝”；而品尝这“苦涩果子”的四位“痛苦者”（开发商、投资人、政府、经营者）必将走向“理性”；至于2006年商业地产的发展趋势，必然是走向四个方面的“专业”（开发商细分、规划设计、销售、管理）。张璋先生发言列举了大量操作过的商业地产项目，生动作比，娓娓道来，条理清晰地将中国商业地产的发展态势呈现在与会者面前。张璋先生详实可感的发言，引起了专家的高度重视和与会者的一致好评。

　　主持人：张璋先生您对2006年的中国商业地产有什么高见，给我们大家讲讲。

　　张璋：前面各位专家都谈了两个字，06年的商业地产将是理性的。我想不仅仅是理性两个字，我对2006年商业地产的看法是六个字，第一是痛苦，第二是理性，第三是专业。

　　刚才很多专家讲理性这没有错，但我觉得2006年首先是痛苦。我们同世飞天从2001年开始就在黑龙江做了第一个商业地产项目，应该说中国人原先没有商业地产概念，全部是从住宅开始做的，他们的开发思维就是住宅的开发思维，建起来以后卖。他们也同样认为商业地产建起来以后，只要卖出钱出来就赢了。我们就说，商业地产不能一卖了之，而应该关注它的商业价值的挖掘、提升和保障。我前些年好像个布道者一样，每到一个地方，就是跟大家讲商业地产和住宅的区别，但很多人不相信，也不理解两者的差异。我相信2006年，是很多商业地产开发商非常痛苦的一年，因为前几年他们种下的这棵树，叶子都没有绿就黄了，果子是苦涩的。大家可以在全国看一下，多少商业地产项目最后是奄奄一息。所以。首先我认为2006年的第一个特点，就是商业地产的开发商痛苦。

　　第二个痛苦是谁痛苦呢？那些投资人痛苦。我们前年在呼和浩特做的项目，应该说是品质最好的项目。开发商为了卖钱，把已经谈的好好的主力店的面积也给卖了。本来精品百货规划成12000平米，他们把铜锣湾引进了，面积扩大了，这个扩大是可以的。但是为了更好卖又把原先投资回报率7个点，提到回报12个点。现在开发商很痛苦了，每年要拿出两千多万，给投资户进行回报，能不痛苦？所以说2006年首先是痛苦的一年，不但是商业地产开发商很痛苦，商业地产前期的小投资人也很痛苦。

　　第三是政府也很痛苦。为什么2005年国家要对商业地产进行全国性的大调查，是因为现在已出现了很多问题、出现了很多社会矛盾，影响了社会稳定，影响了政府的工作。所以，政府也是痛苦的。应该说2005年还不会是最痛苦的一年，2006年将更痛苦，因为很多矛盾可能都会在2006年爆发，所以我们认为，2006年商业地产将会使几个方面都痛苦。

　　第四是经营者痛苦。之所以我们要在理性的前面讲痛苦，是前几年他们种下的种子，现在已经结出了痛苦的果子。刚才大家讲理性，我说是他们吃的苦果后才开始的理性。所以2006年开始理性了，开发商理性了，投资业户理性了。我曾经在很多地方讲一个概念，说投资鱼和市场网，现在商业地产经过这几年的发展，原先一个商铺切成100平米可以卖得掉，但是现在是很难再这么大面积卖了。现在是河里的鱼是越来越小，我们做的网眼也要越来越小，否则网是不能网起来鱼，当然在新的市场形势下，2006年要对营销模式有很好的设计，不能再一切一卖或多少钱回报这种形式了，这个问题也应该值得大家的深思。我们反复的跟很多人说，大家要理性一些。

　　我还认为，2006年更应该出现的趋势是专业。就我所知道的，在北京、在全国，有很多房地产开发公司，这几年都想进入商业地产领域，但是这几年商业地产的苦果，他听说，或尝过，也多了一些理性，理性之后就有分化，有些人继续做商业地产，有的又回去做住宅地产，所以，开发商也是要进行专业分工的。我们也曾经见到一些大型的地产开发集团，他们发现商业地产和原先做住宅是不一样的，现在专门成立商业地产开发公司，所以他们就要从开发的角度专业化。所以，我认为从开发商首先开始专业。

　　第二个专业是设计规划专业。原先我们在座的有很多的开发商，一拿到块地，首先想的要建一个什么商场，但谁来设计呢？找一个设计院，中国没有真正的商业设计院，我国搞设计的人，都从工民建出来的，商业建筑规范是要将商业的功能、经营、需求相结合的，在上海、深圳，在北京，我们接触了很多设计院，我们发现现在的设计院也开始专业化了。有些说，我就设计购物中心，我就设计商业物业，住宅不设计。因为他的发现，能设计住宅的是不能设计购物中心的，你按照住宅的设计思路设计购物中心，那一定是卖不掉的，或者是经营不起来的，或者是经营起来很困难。所以我们说，第二个专业，就是设计院也专业了。

　　第三是销售公司、营销机构要专业，原先大家都知道，全国做商业地产的销售，基本上都是原先住宅的销售公司，实际上卖住宅和卖商铺是有很大的差异，我们经常讲，卖住宅是小学生，卖商铺大学生，当然区别有没有那么多，我们可以商榷，但是有一点是肯定的：卖住宅和卖商铺是截然不一样的。所以我们认为，这个层面也是开始进行专业了。

　　第四是管理的专业，原先建一个商业物业起来之后，我们成立了一个物业公司，就管起来了，管一个保洁、管一个水和电的计量就完了，管好一个商业项目真的是那么简单吗？如果那么简单还要商业管理干嘛呢？实际上能管好物业的，一定管不好购物中心，所以商业地产的管理环节一定要走向专业化。这就是我对2006年商业地产我的判断，六个字——痛苦、理性、专业。谢谢大家。