2005-2006中国商业地产年会暨商业地产投资新模式论坛（2）

　　主持人：请您谈一下，2006年商业地产的如何进行调整规范。
　　
　　张璋：我们是在一线做微观的，但是也要关心宏观的。这几年我们的感觉，商业地产发展确实是过快、过热，不仅这个市场很热，我们很多人的头脑也很热，在这种情况下，我个人认为国家应该做一些调控，我们认为，国家的宏观调控实际上在2005年是已经开始了，至于说2006年的趋势会有多大？我的感觉，这种趋势是不断的走向规范，不断的走向行业自律的过程。比如说要不要像日本大店法，对商业网点的规划都有一个宏观的法律控制问题。当然我认为，不仅仅在金融、在城市规划方面要有宏观调控，在商业地产的准入方面也应该有调控，谁可以做，谁不可以做商业地产，国家要设立行业准入。我们发现，十个商业地产项目失败的原因有两个方面，第一，开发商拿了一块地，不管适合不适合做商业地产，就是在那做，认为商业地产的利润高。我们说，如果这个地适合种水稻的就种水稻，不适合种水稻的种小麦，不适合种小麦的你就种草，而不能认为水稻的价格高就千篇一律种水稻。我们认为，目前商业地产出现的问题，首先是开发商头脑太简单了，他认为我拿了一块地，我要赚回利润，就要硬做一个商业项目，这种情况下，国家是要规范和调控的。 再一个，就是商业地产设计方面也出现了问题，设计院无论是对商业理解不理解，他就在那设计，设计费收了，谁但不会去经营？而真正的经营者经营不了，也不能找他。我们说，商业设计和经营要统一，这中间也要规范。

　　我们觉得第三方面要规范、要调控的，就是营销模式。现在到底应该不应该卖投资回报？投资回报应该在多少比例？比如说我们要不要卖产权商铺，应该是多大的面积？我曾经在长春碰到一个项目，在自由大路上建了一个底商，2平方米的商铺，卖3万块钱一平米，按照投资回报算还比银行高很多，我认为这不是在卖商铺，是在卖证券。当时叫我们做，我们不做，这种做法肯定不可以。现在这种营销模式行不行？我认为肯定不行，也肯定应该规范和调控。大家可能会问，到底应该从哪方面调控，我认为调控不仅仅是金融的问题，也不仅是一个商业网点的问题，也不仅是一个大店法的问题，或者是相关的一些法律管理条例的问题。应该从商业地产相关的各个方面都进行规范和调控，所以中国商业地产要规范健康的发展，这个路会很长很长。上午有专家讲中国商业地产健康的发展还要三五年，我认为这个话不过分。因为目前无序的东西太多，不仅仅是开发商无序，应该说从商业地产相关联的链环都是无序的，包括我们今年讲的REITS，这方面的环境和投资的需求还是不相适应的。我们开发、营销、经营、管理这些环节，还有相关其他的环节，都是应该要进行规范，所以我们认为，调控是必要的，也是趋势，我认为不仅2006年要进行调控，我觉得调控的过程可能会持续的比较长。我认为调控不仅是简单的、政策性的问题，更重要的是规范和引导的问题，只有调控、规范、引导、再调控、再规范、再引导，这样的过程循序渐进，中国商业地产才能健康。