话题背景：
近些年，北京市商业地产发展迅猛，但同时出现了结构失调、供应过量的问题，为了缓解并解决这样的问题，无论北京市政府还是中央政府，都积极出台相应的制度和法规，力图从规划上杜绝同类情况的出现。商业地产供应量过大，存在严重的结构性失调，已经成为必须面对的难题.据戴德梁行预测2006年，将有500万平方米商业面积同时进入市场，巨大的体量供应面临着有限的市场需求。窗外，春雷已经响起，百虫开始复苏，楼市里，商业地产总攻的号角已经吹响，蛰伏多年的势头即将爆发。
2006年4月19日下午2点，全球华人房地产门户——搜房网（www.soufun.com）新闻中心直播现场邀请了包括我司董事长张璋、北京浙江企业商会副会长陈俊先生等在内的四位业内嘉宾，在主持人王维波先生的提问下，大家围绕着“商业地产结构失调成楼市怪胎”的主题展开激烈的讨论，进行现场网络直播。
【主持人】2006年将有500万平米的商业进入市场，是前两年的总和还多，这将进一步加大商业地产竞争的惨烈程度，请问张璋先生如何看待“商业地产失衡”这个问题？
【张璋】我很高兴同大家一起探讨2006年中国商业地产或者说北京商业地产总量是不是失衡的问题。商业地产的失衡应该从几个角度来看：
首先，探讨总量是否失看衡的问题，必须要搞清楚以下几个问题。第一，是投资建设总量。2006年或者说最近几年将要建成多少商业物业？这个问题我们一定要探讨。第二，社会投资购买的需求量有多少？如果我们建筑总量大，需求总量少，那一定是一个不平衡；如果建筑总量被市场吸纳得了，消耗得了，和需求总量是均衡的，那就是一个均衡。第三，这个商业物业建起来了，有人投资，但后面有没有经营者呢？我们知道商业地产和住宅地产主要区别就在于住宅它就是满足一般居民的居住，它从销售就进入终端消费了；而商业地产建成后只是一个经营的开始，建起来了，销售了，后面的经营只是刚刚开始。如果这一步也平衡了，就叫不失衡吗？还不是不失衡。你经营起来了，有没有消费者消费？这是一个很关键的问题。我们说即使这个商业物业建起来，也有人投资购买，把它营业了，最后消费者不来消费，这也是一种失衡。所以，商业地产是不是失衡，要从四个方面看：第一，建筑总量，第二，投资购买总量，第三，经营总量，第四，消费总量。这四者达到真正的均衡那才是平衡。如果任何一个环节出现不均衡，那都是商业地产的失衡。
其次，看商业业态和功能是不是平衡。商业地产和住宅不一样，商业地产的功能是经营零售百货、商务、餐饮、娱乐、休闲，住宅只是住。所以，商业地产是不是失衡，还要看它在某一种功能或者业态方面的定位是不是合理。如果我们设想，即使北京2006年商业地产面积没有500万㎡，只有200万㎡，或者100万㎡，而100万㎡都集中在零售百货方面，大家说没有500万只有100万是不是不失衡呢？不一定，因为他集中在同一种业态，他同样会导致失衡。所以，失衡不失衡还要从它的业态角度来考虑。现在政府部门一谈进行宏观控制，控制什么呢？控制总量。这是对的，但是他没有控制业态、功能，同样不行。一个人要吃四种菜营养平衡，如果四个菜都是辣椒，那肯定营养不平衡。如果大家都来做写字楼、商务，100万㎡同样会出现失衡。假如都做餐饮、娱乐，即使总量再少五倍，它都有可能出现失衡。
商业地产出现失衡的第三个问题，就是区域、商圈和区位分布是不是平衡。例如，在北京我们把商业地产项目都集中在中关村或者都集中在国贸这一块，那很可能就会失衡。如果我们将北京商业地产项目进行一个合理的分配，它就有可能在总量超的情况下会化解它的失衡。主持人讲到500万㎡是不是失衡，我们说500万㎡有可能失衡，100万㎡同样可能失衡。现在我们说北京商业地产存量过剩的问题都会从这三个方面体现：它的总量、它的功能和业态、它的区域分布。我们考量商业地产是不是失衡应该从这三个层面来考虑。这是我想谈的第一个大问题。
第二个大问题就是商业地产总量和经营成活量之间的关系。我认为这是一个非常重要的问题。我们前面讲到了，我们要考察、考量商业地产总量是不是失衡，或者商业地产总量供过于求的问题，我们一定要考量结果：就是成活量。100万㎡的商业物业建出来，两三年下来后到底活了几家？它经营的效果怎么样？这是一个很重要的问题。在中国很多城市，人均商业物业面积并不是很高的，但是很多商业地产项目同样在那儿经营不好，最后同样死掉很多，房地产开发商也是在那儿焦头烂额的。问题在哪里？问题就在开发总量和成活量之间没有达到一种平衡。成活量低的根本性的原因，就是目前商业地产前期的策划能力、规划设计能力、招商、招租能力和后期运营管理能力都达不到商业的规律和要求。
我们绝大部分商业地产开发商是从住宅转过来的，他们开发的理念、思路、模式都是住宅的，他们以为把商业物业建成了，卖出去了，就可以了。实际上，商业地产建成销售了以后，它只是后期商业经营的刚刚开始。它是一个开端，后期涉及到招商、管理、运营、市场培育、消费者信誉的建立等等问题。这些问题都是与经营成活量有关系的。在这里要明白两个层面的问题：第一，就是“建和开”的问题。我们搜房网这个媒体应该倡导：商业地产不是一个建设，更重要的是开业运营；第二，就是“开和活”的问题。我们不是要开多少，而是要成活多少。商业地产的总量最终用什么衡量它，我认为只有一个标杆：就是成活量。总量失不失衡就看它的经营成活量到底是多少。无论是政府的宏观规划，还是企业自身的策划和规划，都应该围绕这个目标。这是商业地产失不失衡的一个关键问题。
张璋
