许昌市商业地产“东城论剑”

论坛演讲嘉宾：
徐仁辅：河南省许昌市商务局 副局长
李晓峰：河南财经学院 房地产经济研究所 所长，博士
吴德云：深圳市富智商业管理顾问有限公司 首席顾问 
汪  磊：许昌市金山置业有限公司 营销中心 总监


东城区何时成核心商务区？

　　我市昨日举办许昌市商业地产发展高峰论坛，各路专家 “东城论剑”

　　　　　　2006-9-18《许昌晨报》  王利辉

　　本报讯 具备交通优势、区位优势的东城区何时成为会聚人气、物流的核心商务区？昨日，在由许昌金山置业有限公司举办的许昌商业地产发展高峰论坛上，多位专家“东城论剑”，建言献策。

　　在此次会议上，有关部门向媒体公布了我市商业“家底”：截至目前，我市共有各类商业服务网点6800多个，而东城区商业网点建设严重滞后。为此，我市将着力打造总面积达26万平方米的东城新区商业中心，其定位是“立足许昌、面向全省、辐射皖鲁”，成为豫中南区域性商业物流枢纽。

　　深圳富智顾问公司首席顾问吴德云认为，随着我市经济的快速发展，在商业的重新“洗牌”中，东城区已成为未来商业发展的目标，要通过引进龙头企业和品牌商业，发挥其辐射带动力，吸引来客。河南财经学院房地产经济研究所所长李晓峰博士表示，“居住小区化、工业园区化、购物一站式”已成为社会发展不可抗拒的潮流。东城区的商业项目首先要坚持特色经营，发展系列专卖与物种商品专卖，打造核心竞争力。

　　正是因为东城区有着明显的区位优势和发展前景，“上海城”等高档建设项目已在此“开花结果”。作为投资者的金山置业有限公司董事长谢鹤鸣说，“上海城”项目一期工程开发总面积达13万平方米，将以家居、建材等特色专业市场，锁定目标人群。这一项目建成后，将发挥辐射带动作用，汇集起物流人流。

附

许昌市商业现状及发展趋势分析

                     ——深圳富智商业顾问许昌上海城项目小组

 2002 -2004年，我国许多大中城市掀起了商业地产的建设高潮，而河南许多地级市则似乎慢了半拍。但从2005年起，巨大的市场空间促使这些地级市商业地产规划部门、开发商奋起直追，多个大型商业项目拔地而起。

河南各地级市商业地产迅速发展，为商业的发展带来无限商机

　　（1）商业巨头强势介入，促使大型商业物业需求剧增

　　河南省具有独特的地理优势，其强劲的人流聚集力使本地商业企业比其它城市的早熟得多，加上大型商业物业的供应量偏少，世界商业巨头难以找到合适的店址。因而，前几年只能作壁上观的许多商业巨头，这二年，随着商业地产的兴起，已在河南各地物色到合适的物业，正准备加入与本地商业企业进行肉博得队伍。

　　河南省居住人口众多，流动人口亦多，其消费量之大令当今世界商业巨头十分向往，据深圳富智商业地产顾问机构对河南多个城市商业的考察报告显示，沃尔玛、家乐福、易初莲花等企业已在郑州、安阳、洛阳、南阳等地选好店址。家世界更是有五家分店已开张营业，其安阳、平顶山和南阳分店亦即将开业。商业巨头的介入，将为各市商业项目创造良好的经营条件。

　　（2）原有商业网点“散乱小”，重新洗牌成定律

　　随着零售业态的变化发展，各地商业网点当然显得落后。一是缺乏整体布局，临街网点太多，显得十分凌乱；二是管理跟不上，商品质量问题成为消费者投诉热点；三是规模小，不适合现代商家的需要。这些商业网点已不能满足消费者的需求，多数消费者更喜欢到一站式的购物场所购物消费。随着世界商业巨头的批量介入，各市商业更新洗牌将成必然，而原在郑州占有一席之地的大型商业企业亦将调整其发展策略，地级市将成为其良好的避风港。郑州丹尼期正在各大地级市扩张就是最明显的例子。

许昌市区商业格局决定了其市场潜力巨大

　　（1）从城区分布来看，大型商业场所主要分布在中心城市区的七一路附近的区域和春秋广场附近。中心城区形成了二个商圈，分别是以胖东来生活广场为主的火车站商圈和鸿宝百货为主的春秋广场商圈，专业市场多以家居、装饰材料、通讯类、低档服饰为主，其余商业场所较分散，多以临街铺位为主。

　　（2）从商品档次来看，与南方发达地级城市相比，许昌整个城区商品市场定位偏低，中档及中高档商品仅出现在鸿宝百货，而胖东来服饰鞋业广场则经营中档商品，其余如思故台、新世纪服饰、新开端购物中心、胖东来生活广场均经营中低档或低档商品。装饰材料市场基本不分高中低档，除三国、集美、文峰等专业市场和新兴路建材一条街外，其余以分散经营的临街铺位业态经营。

　　（3）从商品毛利率来看，由于中低档及低档市场上商品供大于求，因而中低档及低档商品毛利率偏低，而一枝独秀的鸿宝百货则其中高档商品的毛利率较高；装饰材料市场由于经营场所多为原来经营不善的物业改造而来，购物环境较差，因而，中高档装饰材料的毛利率也偏低。

　　（4）从大型商业场所规模考虑来看，许昌大型商业的规模较小，百货类在一万平方米左右，唯一的大型生活广场则20000平方米，大量的临街铺位存在，使整个商业气氛显得分散。

　　（5）从经营者的背景来看，许昌大型商业场所的经营者，多数来自本地原有的国有企业后改制而来或民营企业，由于本市区人口数相对较少，以及中心区商业物业资源有限等原因，国内外知名商业巨头尚未进入本地市场。

　　（6）从竞争程度来看，中档和中高档商品的竞争很少，而经营中低档和低档商品的商城很多，导致这块市场的竞争特别剧烈。

许昌市未来商业的发展趋势分析

　　（1）随着本市城市建设中心的东移，东城区将出现超大型商业物业群，随着整体商业规模越来越多，原老商业区的临街铺位及中小型专业市场的生存将面临挑战。

　　（2）2005年是中国加入WTO后承诺的对外完全开放零售服务业的时间，估计明年开始，国内外知名商业巨头将会开始争先进入本地市场，其中不乏有象沃尔玛、家乐福这些国际巨头和家世界、易初莲花、国美等国内知名商业企业。据了解，沃尔玛、丹尼斯和家世界超大型超级市场均有在许昌选址拓店的意向。

　　（3）临街铺位的经营将随着大型商业场所的兴起和国内外知名商业企业的进入而变得难度加大。由于临街铺位的经营形象、营销手段和购物环境等远远落后于商业巨头，临街铺位的商品毛利率及商业服务半径将进一步缩小。

　　（4）商品档次将整体提升。随着旧店改造及新店拓展，市场上的商品价格带将向上延伸。随着商家引导消费，估计在2-3年内，消费者也会接受一个商品价格带较宽的商品或服务。

　　（5）不久的将来，更大型的商业物业将会在东城区出现，由于中心区土地资源有限，东城区将是商业地产开发商的目标，超大型一站式购物场所将会远离中心区，原有中心区二个小商圈将连成一体，形成一个高、中、低档商品品种齐全的主力商圈。

    许昌的商业未来将取决于未来具备合理规划的超大型商业物业群和进驻许昌的国内外大型商家，而超大型的多业态商业物业群，也将为繁荣许昌商业做出应有的贡献。