于群
孙飞：先从宏观的层面讲一下我的理念。
第一，中国地产金融多元化、国际化的时代已经到来。为什么这么说是多元化、国际化。为什么要多元化，因为信托是地产的逻辑主线，因为REITS是信托的一种。作为REITS来讲，作为信托的主流模式，因此在多元化中必然以信托为逻辑主线进行地产的净化。为什么是国际化，因为中国的金融已经全面开放，我们的REITS可以到新加坡和香港上市，国外的信托机构也进入中国。
第二，当前中国的地产金融发展的优化是中国特色的本土化房地产信托和国际的REITS融合发展。为什么这么说？目前中国本土没有出现REITS，但是已经蠢蠢欲动了，很多的中介机构已经帮助中国的物业到香港、新加坡上市。中国本土已经有房地产信托，还要告诉大家一个好消息，REITS的国际化主要是以商业地产、写字楼地产为主，实际上国际上的一些REITS已经进入开发型的物业。台湾已经出现了第一只开发型物业的REITS，实际上我也寓言中国的REITS将会涵盖住宅性的产品，在中国一定会出现的。
第三，当前中国地产金融最佳的优化组合模式是什么？我提出了信托加金融，从今天来讲，我们要数理科学的地产发展观。昨天我产生的灵感是和朋友聊天的时候产生的就是信托加银行加REITS，如何做？只要具备信托的就用信托，具备三者的条件三者都可以做。这里简单的讲一下，中国本土的信托和国际的REITS进行比较。
REITS在香港还没有，我希望广州的越秀是第一只。
国际的REITS离大家很近也很遥远，中国本土的房地产信托已经开始做了，虽然银监会出台了212号文，要求房地产信托基金必须四证齐全，必须有35％以上的自有资金，虽然比较严格。美国的信托资产超过了商业银行的资产，中国的商业银行是28万元，中国的信托资产只有2万亿元，空间是非常大的。REITS是国际化的产品，马上就会在中国出现，所以我们要关注，现在很多的外资银行可以做房地产贷款的业务，我们要看到这种趋势，并且利用这种工具。
无论中国的房地产信托还是国际的REITS都是运用信托的制度投资于房地产领域的金融工具。中国的REITS领域更加的广泛，中国的REITS有几个瓶颈就是200份的限制，还有一个就是不能上市交易，如果打破了这两种模式，含义就更加的广泛了。国内的REITS虽然受到限制，但是目前国家正在制定政策打破这种限制。国际上的REITS回报率一般是达到6％左右，中国的回报率是在3％—12％左右。国际的REITS是非常标准化的，信息披露是非常严格的，因此国内REITS是非常灵活的，在操作项目的时候，四证不全的时候仍然可以进行贷款和投资。REITS必须组建专业的投资公司进行经营，国内的REITS公司只提供资金，不参与管理。REITS也可以通过财务总监进入公司，但是不干涉经营管理。
REITS的产品周期是8—10年，目前中国的房地产周期是1—3年，因为中国的REITS不能上市，期限太长不利于资金的募集和控制风险。
国内的房地产信托计划目前没有税收的安排，但是我们的信托收益对于个人来讲都是免费的，这也是大家作为避税的工具。中国一直在与时俱进，必将迎来中国本土的REITS。
总的来讲，开发商融资的去多是越来越多了，内资、外资的银行以及REITS，我希望大家开拓思路，要从宏观把握中国的金融走势，也要从房地产角度领略信托加银行加REITS的组合的精辟之处，就可以获得收益，这次的组委会也出版了一本书就是中国商业地产白皮书，将各位专家的观点都放在里面，我也写了一篇文章。从中国的信托业来看，必将是金融创新的领域。我也写了一本书，信托如何优化，探讨了中国信托基金的情况。
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