凯德商业地产真相（1）

空置率超50% 揭开凯德商业项目“雪藏”的真相

与在中国投资的住宅和写字楼项目相比，嘉德置地似乎故意将其在中国投资的商业地产项目“雪藏”起来，但随着嘉信茂广场一个个开业后，空置率超50％、商户亏损和水土不服等真相逐渐显山露水。

不知何故，一贯喜欢“和媒体记者踢足球”的凯德置地中国执行总裁林明彦近段时日行色匆匆，显得分外低调。在2006（博鳌）房地产论坛7月4日举行的“博鳌三人行”互动对话节目中，林明彦一直都不肯上台发言，而是在台下拿着话筒就“高房价抑制了中国城市化进程”观点简单对答了4句之后，便悄然离开会场。与林氏的“低调”形成鲜明对比的是，他的顶头上司、新加坡嘉德置地集团总裁廖文良却“顶风”投资。

7月11日由建设部、商务部等六部委签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“171号文”），对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，进行了明确规范。作为进入中国最大的外资地产商，嘉德置地首当其冲。然而，一个月前--也就是“国六条”出台一周左右的时间，总额为10亿美元的嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国孵化基金宣告设立，用于投资中国商业地产。廖文良寄望在中国的住宅和商业地产项目能齐头并进。目前嘉德置地在中国的商业地产项目主要有上海的来福士广场、北京安贞购物中心、北京望京购物中心、北京西环广场（未开业）、天津一处物业和21个深国投商业广场（现正酝酿统一改名未“嘉信茂广场”）。

在嘉德商用投资的这些商业项目中，以“沃尔玛”为主力租户的深嘉信茂广场备受关注。翻开嘉德置地在新加坡、日本、马来西亚等国投资商用物业的历史，大规模投资“订单式商业地产”尚属首次，特别是在购买力相对弱小的二三线城市。由于“订单式商业地产”始作俑者大连万达集团早前饱受市场的非议，业内质疑嘉德置地将可能步万达之后尘。一些列疑问油然而生。惯常在大城市投资的嘉德置地是否遭遇水土不服呢？“订单式商业地产”模式所带来的招商难题能否解决呢？如何留住“沃尔玛”的顾客购买百货商场的服装首饰呢？面对强势的“沃尔玛”，嘉德置地又该如何把握开业的节奏呢？

空置率超50％

与在中国投资的住宅和写字楼项目相比，嘉德置地似乎故意将其在中国投资的商业地产项目“雪藏”起来。在这个自称是中国最大的跨领域外资开发商的网站上，人们很难获得其在华投资项目的明细，特别是对中国的商用物业尤显“吝啬”。“在中国的乡土城市捆绑沃尔玛的共有21个购物中心”。嘉德商用产业有限公司（简称“嘉德商用”）的英文网站显示着这样一句信息。总部设于新加坡的嘉德商用是凯德置地中国公司的兄弟企业，这一层关系也让媒体很难从凯德置地方面探听到嘉德商用与深圳国际信托投资有限责任公司（简称“深国投”）合资项目的进展情况。甚至连与媒体关系“交好”林明彦也不愿多谈及相关问题。从媒体披露的信息可知，如果将时间追溯到2004年11和2005年7月，可以看到嘉德商用以40多亿人民币的大手笔先后从深国投旗下的深国投商业和深国投商置手中控股21家嘉信茂广场。彼时，此交易名噪一时。然而，低调的嘉德置地不久便将此事“冷却”下来。嘉德置地方面一直以“这是我们兄弟公司的业务，不知情”为由，对相关信息“秘而不宣”。

嘉德置地首次在中国二三线城市招商运营购物广场的现状如何？空置率到底多少呢？诸多的疑问是难以从嘉德置地和深国投方面找到真实的答案。好在一个购物广场的开业和运营情况迟早会“暴露”在阳光底下，因为开业后的表现比如何说辞都更具有说服力，而这正好反衬出嘉德置地在商业地产项目投资上的成败。记者通过深入调查采访，试图还原已开业的重庆、长沙、芜湖和潍坊4家嘉信茂广场的现状。

一年前的6月30日，重庆市九龙坡区九龙广场沃尔玛超市隆重开业，但大多数购物者并没有留意广场的物业最终持有者是嘉德置地与深国投。这是双方在2004年年底宣布合作后开业的首家嘉信茂广场，也是沃尔玛在中国的第47家店。“我们将改名’嘉信茂广场’。”重庆深国投商业中心招商中心的负责人叶小姐表示。而已经开业的其他3家和今年即将新开业的8家广场都统一改为“嘉信茂广场”。这8家新开业的嘉信茂广场分别位于漳州、茂名、成都、南昌、南海、绵阳、泉州、宜宾。2007年，嘉德商用还将继续开店，但大部分集中在广东地区。

重庆嘉信茂广场共4层，商业营业面积为53000平方米。一楼主要是服装、特色餐饮；二三层主要是沃尔玛；四层为今年春节前开业的华纳电影院。它的招商管理是由嘉德商用和深国投合资成立的重庆中山辉华有限公司负责，前者持有51％股权。从四层楼的布局来看，重庆嘉信茂广场基本能体现出覆盖一个购物中心应具备的业态。但这依然难以掩盖来自空置率的威胁，而“空置率”对于任何一个购物广场来说都可能是致命的。据悉，四楼还有2000多平方米的面积处于空置状态，商户还可以在一楼找到100－200平方米的空铺。和重庆嘉信茂类似的有2005年11月17日开业的长沙嘉信茂广场，这是嘉德商用投资的第二家引入沃尔玛的购物中心。一层主要是服装、皮鞋，中间位置有部分商铺空置，二三层是沃尔玛和一些小饰品店，四层正在引入健身品牌，有一部分面积还处于空置状态。

相比西部重镇重庆和中部的长沙而言，2005年12月27日开业的安徽芜湖嘉信茂的情况显得异常“糟糕”。该购物广场同样是由四层楼构成，一层的空置率达到60％以上。记者发现，建筑面积在1万多平方米的一层只有11家商户在经营，其余的空间都由木板做成隔段封闭起来，透过隔段的缝隙可以看到里面仍然是毛坯墙。由于二三层的主要租户为沃尔玛，沃尔玛进出口处的招商情况比一楼好些。二层主要的商户包括经营粉丝的店铺、中国联通、中联达大药房，茶叶店。三层有小孩玩具店、韩国料理、书店、美容店。但四层的情况却十分糟糕。1万多平方米的毛坯房，空调管道暴露，到处都是建筑垃圾。晚于芜湖嘉信茂开业2天的山东潍坊嘉信茂广场的现状也如出一辙，整个四层是毛坯，甚至连沃尔玛所在的三层出口处也出现空置，据称未来将引人一家专业小家电卖场。而一层的肯德基和永和豆浆迟迟没有进驻，其空置率也十分高。

据测算，已经开业的重庆、长沙、芜湖和潍坊4个嘉信茂广场，总建筑面积在20万平方米左右，如果包括沃尔玛在内，其空置率约为25％；如果扣除沃尔玛租赁的9万多平方米，四个嘉信茂广场的空置率高达50％左右，而芜湖和潍坊嘉信茂广场的空置率在70％左右。即便是在已开业的嘉信茂广场拥有如此高空置率下，嘉德置地还在启动新一轮的开店计划。在今年8月底和9月初开业的将有漳州、茂名、成都、南昌4家嘉信茂广场，南海、绵阳、泉州、宜宾4家嘉信茂广场也将在今年年底陆续开门纳客。但谁能想象出这8家嘉信茂广场未来的开业景象会是怎样的呢？

亏损的商户

不论嘉信茂广场招商人员给来询问的商户们如何描绘前景，眼前的高空置率背后隐藏着商户们的亏损。

记者发现，令商户亏损的主要原因不外乎租金过高、人流量不够和自身经营管理不善等。对于嘉信茂广场而言，高昂的租金和稀疏的人流量是导致商户们亏损的根源。孙女士是芜湖嘉信茂广场一层经营服装品牌的商户之一。2005年10份，曾经有过服装经营经验的她知道芜湖融汇中心和“沃尔玛”（对嘉信茂广场的代称）在同时招商，由于沃尔玛为世界500强之首，她放弃了前者而选择进驻嘉信茂广场。

由于孙氏经营的F4店是江浙一带比较流行的年轻时尚类服装品牌，当时她对前景充满信心。于是，她租赁了一层160平方米的使用面积，租金为每月1.7万元人民币，也就是每天每平方米3.54元。但该笔费用不包括每平方米每月35元的物业管理费，水电费和店铺内的空调费。加上物业费等，孙女士至少每个月要掏出2.4万元的物业开支。尽管租金不菲，但她仍然相信沃尔玛效应。在收取租金方面，每个嘉信茂广场一律采取“保底租金加扣点”的方式。据孙女士称，嘉信茂给她保底租金的营业额为11万元，而“扣点的多寡到现在为止还没有谈拢”。

“保底租金加扣点的模式在国内的购物中心很难施行下去，一般只在香港和其他国际大城市特别成熟的物业才可能出现。”一位圈内人士对记者表示。以开业时间最长达1年的重庆嘉信茂广场为参数，首先它所在的城市谈不上是国际大城市，其次从开业时间上也不能称作成熟物业。据悉，至少芜湖嘉信茂广场的“扣点”迟迟未能实行，具体原因不得而知。不过，在各地嘉信茂招商部门对外宣称时，依然打着“保底租金加扣点”的旗号。该圈内人士认为，如果在二三线城市的购物广场中实行“保底租金加扣点”的方式，很容易造成“跑单”的后果。尽管如此，世界500强之首“沃尔玛”所具备的天生引力，让她与嘉信茂广场签约了两年，租金采取“押三付一”的形式。

但招商人员所描绘的美好前景很快如同海市蜃楼般在孙女士的眼前消失。当她经营到今年3月份时，发现当时一同进入的第一批商户已陆续撤走了3家，而她本身的经营状况也是步履艰难。“从去年年底开业以来，我每月的营业额连1万元都到不了。”孙女士对记者坦言。“一个是11万元，一个是1万元”，嘉信茂广场方面的预期和孙女士的现实相差如此悬殊。可以测算的是，如果1万元的营业额所赚取的利润能够维持营业员的工资之外，孙女士每个月至少要亏2.4万元。对于一个在三线城市的商户来说，这不啻为一笔“巨额”亏损。如果照此计算，孙女士在签约两年内如是经营，将至少给她带来57万元人民币的亏损。一层百货冷清的场面让许多商户开始怀疑“沃尔玛带来人气的神话”。与万达商业广场一样，“沃尔玛神话”再次在嘉信茂广场的一层百货身上得以终结。“很多顾客是冲着沃尔玛来的，而不会在一层停留太久。”潍坊嘉信茂广场一家服装品牌店的老板对记者表示。由于芜湖嘉信茂广场空置率较高且有木板隔段，一层的经营场面显得更为萧条。不过，需要说明的是，沃尔玛的确能够带来人流，它的开店原则之一就是每天的人流量在3万人次左右，但沃尔玛超市的顾客未必是一层和四层商业的目标客户，他们不可能拎一大包食品和生活用品去逛一层的百货。而在国外，沃尔玛广场一般是独立的建筑，很少和其他商业混杂在一起。

“为什么沃尔玛没有带来人流呢？”和芜湖嘉信茂广场的孙女士一样，很多一层商户都不敢相信眼前的事实。而已购买11家万达商业广场底商商铺的业主们的遭遇已成为一个个活生生的教材，后来者应该从这些教训中吸取经验。