凯德商业地产真相（2）

租金被迫下调

高昂的租金与商户们的亏损难脱干系，这亦折射出物业持有者和管理者的嘉德商用对在中国二三线城市投资嘉信茂广场的预期过高。如果商户出现大面积亏损，嘉德置地投资的嘉信茂广场则是一赤裸裸的败笔。

针对每平方米每天的租金水平，北京戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏认为，省会城市步行街的租金在10－15元之间，一类地段的租金为6－7元，三线城市的一类地段为5－7元，二类地段为2－4元。记者从芜湖市地图看，芜湖嘉信茂广场所处的中山北路和银湖南路交叉口西南侧，为三线城市的二类地段。而目前孙女士所支付的每天近4.6元的租金（含物业管理费）显然偏高。

而关于35元的物业管理费也属于“天价”。事实上，地处天津、南昌、哈尔滨等省会城市的万达商业广场对商户收取的物业费为每月每平方米29元，而位于芜湖等三线城市的嘉信茂收取的费用高达35元。“我们不清楚它们收费的依据在哪里。”潍坊嘉信茂广场一位商户抱怨当时和嘉信茂广场所签订的是“霸王条款”。“在大城市经营商场的嘉德商用，对二三线城市的投资预期过高是必然的。”一位业内专家指称，“当地的人流量和消费水平决定着二三线城市租金水平的可塑性比较差。”凭借在商海的多年经验，孙女士预计期望在短时间内提升人流量可能性不大。因此，她选择了和芜湖嘉信茂广场的招商部门进行协调，希望对方能下调租金和物业管理费。她期望能将亏损收窄一些。

为了不“节外生枝”，嘉德商用方面正在被迫下调租金和物业管理费，用以“安抚”亏损的商户。“现在租金和物业管理费将有所下调，但至于下调的幅度还需要等待深圳总部和新加坡方面的确认。”潍坊嘉信茂一位商户说。和孙女士采取的做法一致，芜湖嘉信茂广场的其他几家商户也就租金和物业管理费问题正在与相关部门进行协调。在经历重庆、长沙、芜湖和潍坊4家嘉信茂广场半年以上的经营管理之后，嘉德商用也似乎意识到问题所在，纷纷调整自己的招商策略。记者调查发现，已经开业的4家嘉信茂广场目前在对外招商时在租金和物业管理费上有所变化。除了“保底租金加扣点”的形式没有改变之外，租金中包含了每月35元的物业管理费、空调、保安和楼梯等费用。

数字是最好的说明。目前重庆嘉信茂广场一层中厅位置每月每平方米的租金报价为150元左右，好的位置在400元左右。长沙嘉信茂广场的平均租金超过200元。此外，年底开业的成都嘉信茂广场一层中厅的租金为180元，最好的位置租金为400元。但租金下调的幅度有多大呢？即便是芜湖嘉信茂广场一层较好位置所按现在报出的租金价格每平方米在130元左右（含物业管理费，与潍坊嘉信茂相差无几），如果按照孙女士租赁的160平方米计算，她所需要支付的租金约为2.08万元，比原先仅少支付3000元左右。对于每月仅有不到1万元流水的孙女士而言，目前下调的租金难以让她达到盈亏平衡。而有关未来的租金到底能否下调？下调的空间又是多少？孙女士不敢奢望太多。

尽管如此，很多商户仍然相信有“沃尔玛”超市的“魔力”能逐渐改善嘉信茂广场经营状况，但问题是，嘉德商用能将租金降低到什么水平呢？沃尔玛带来的人流何时能大量进入一层购买服装和鞋呢？这不仅仅需要商户们的期望和耐心，更需要嘉_商用先把空置的商铺招满，再逐步地提高整个广场的经营水平。出师未捷。有业内专家指称，如同大战之前斩杀大将一样，嘉信茂广场在开业不久便下调租金，这可能为正在招商的项目带来不好的印象。受制于沃尔玛

“绕不开的沃尔玛”，嘉德商用所走的“订单式商业地产”模式的内容与大连万达集团趋同，两者皆选择沃尔玛作为购物广场的主力店。从某种意义上看，这种独创的模式成就了沃尔玛在中国拥有60家店的业绩，尽管它的表现比头号竞争对手法国家乐福逊色许多。

沃尔玛能够成就万达集团和嘉德商用吗？至少从目前看，后两者在与沃尔玛合作的购物广场中，在经营方面的表现不够理想。在许多充满发财梦的商户眼里，这个世界500强之首的强势品牌能给他们带来人流量，让顾客盈门。然而，沃尔玛品牌的光芒远远盖过了“嘉信茂”--这个刚刚新设立的购物广场品牌。。因为在许多顾客眼中，他们去嘉信茂广场不是专为一层的百货而来，而是为了购买打着“天天平价”的沃尔玛超市中的生活必需品。在商场招商时，“沃尔玛”成为吸引商户入驻的最大卖点。到底什么样的业态时候和沃尔玛超市在一起呢？一些卖低价位的小商品市场比较适合。因为沃尔玛本身的商品越来越多，食品、洗护产品、服装和家用电器几乎能“一站购齐”。

记者在调查重庆、长沙、芜湖和潍坊4家嘉信茂广场时还发现，一些商户所经营的内容与沃尔玛有所“雷同”。

“如果嘉信茂广场百货部分的市场定位不能区别与当地其他百货，很难吸引顾客光顾。”设在北京的一家跨国代理行商铺部的一位高层表示。以芜湖嘉信茂广场为例，一层进门处有金银首饰店和卖包的小摊位，最有名气的服装品牌莫过于耐克专卖店，还有一家名为“天籁”的服装专卖店。“这与芜湖当地的百货商场相比，没有任何特色而言。”芜湖当地一位百货界人士称。尽管嘉德商用和深国投共同投资的购物广场已经有“嘉信茂”这个统一的名称，但这难免被沃尔玛品牌所淹没。如今一层“弱势”的百货品牌更加凸现沃尔玛在整个嘉信茂广场中占据着“主导”地位。从目前嘉德商用投资的嘉信茂广场的建筑面积来看，体量约为5万平方米，沃尔玛在二三层共租赁1.6万平方米以上，占总面积的32％左右。

嘉德商用如果要引导顾客到一层购物，培育嘉信茂品牌是必经的道路之一。记者在多方采访中亦发现，嘉德商用正在试图扭转人们对嘉信茂广场和沃尔玛之间的认识误区。

“大家应该看到沃尔玛与嘉信茂广场是租户与业主的关系，沃尔玛只是嘉信茂广场的一个租户而已。”深圳嘉德深国投商业咨询管理有限公司一位不愿透露姓名的人士称。深圳嘉德深国投商业咨询管理有限公司是由嘉德商用和深国投合资成立，主要负责所有嘉信茂广场的整体招商、运营和管理工作。为了吸引顾客购买嘉信茂广场的百货部分，嘉德深国投商业管理公司开始拥有自己独立的开业活动和整体策划。“我们已经开始联动沃尔玛超市和百货搞一些活动，但不会让商户掏钱。”上述那位不愿透露姓名的人士说。

虽然嘉德商用方面一直在努力扭转被沃尔玛“主导”的局面，但从已经开业4家店的现状来看，这注定要有很长一段路要走。即使是已经开业近3年的万达商业广场，沃尔玛的影子并没有完全消除，尽管马来西亚的百盛购物中心所租赁万达广场的面积要大许多。更何况，沃尔玛在嘉信茂广场占据着绝对的主力店位置。

此外，不论是芜湖嘉信茂广场还是潍坊嘉信茂广场等的开业时间，都存在被沃尔玛“牵着走”的嫌疑。2005年11月17日，是沃尔玛在长沙雨花亭广场（现在统一成为“嘉信茂广场”）正是开业的日子，而一层的百货也紧随着在当天进行试营业。事实上，连一层招商比例还不到50％的芜湖和潍坊嘉信茂广场也“被迫”在沃尔玛开业之日匆匆试营业，而这种高空置率的“惨淡经营”场面一直维系到今天。

事到如今，沃尔玛似乎还控制着嘉信茂广场开业的节奏。记者获悉，3月份开始招商的福建漳州嘉信茂广场的开业时间定于8月31日--这也是沃尔玛超市的开业时间，目前仍然在进行当中，而四层至今仍然没有拿出一个整体的规划。“目前商户可以在1层拿到任何位置的商铺，这种招商情况还算好吗？”一位知情人士透露。按照常理，购物中心开业在即，当下正是商户们装修的时刻，但招商情况并不理想。难道这个嘉信茂广场如果在一层没有招满商的情况下也要强行开业吗？对于嘉信茂广场的一层商户而言，空置率较高的商场是难以带来人流量的，而这也注定商户们将出现亏损的局面。这将会出现一个“恶性循环”的后果。

招商之危

“不是没有招商时间，而是招商不够成功。”一位业内专家对嘉信茂广场的“表现”提出质疑。嘉信茂广场捆绑沃尔玛的“订单式商业地产”模式，实际上盖楼之前就已经确定了沃尔玛的伙伴关系。但为何一层和四层的招商步伐迟迟跟不上沃尔玛开业的节奏。

以芜湖嘉信茂广场为例。2004年7月28日，芜湖深国投商业中心（目前改名为“芜湖嘉信茂广场”）正式奠基。也就是说，至少从那天开始，沃尔玛成为芜湖嘉信茂广场二三层的主力租户已经确定，从“订单式商业地产”的模式上看，可以将沃尔玛的租赁面积精确到单位每平方米。从2004年7月28日奠基到2005年12月27开业之间，整整有1年零5个月的时间，但在如此“充裕”的招商时间，芜湖嘉信茂广场却在开业时却以高达50％的空置率的面目登场。

“将一些嘉信茂广场开业后出现的高空置率和商户亏损的原因归结于招商不利，这并不为过。”北京一位商业地产专家分析。与建筑面积为5万平方米左右的第一代单体万达商业广场相比，嘉信茂广场的模式更优于万达。具体表现是，万达的底商用临街商铺，散卖给投资者，而嘉信茂是的底层都是内铺，没有出售，一层墙体外是橱窗。

“只租不售的模式更易于招商管理和运营。”张家鹏对记者表示。但张认为目前嘉信茂广场的体量比较适合二三线城市，不需仿照万达建第二代综合体商业广场。而正在招商的南昌嘉信茂广场的一位丁先生也认为万达的模式“没有办法和我们相比”。一个公开的秘密是，当年万达将11家万达商业广场的底商出售后，统一经营陷入困境。尽管在模式上占优，但为何嘉信茂广场出现高达50％的空置率和一层商户们的亏损呢？甚至连下调租金一事，也能够凸显嘉信广场招商之乏力。因为至少从万达商业广场开业的前期表现来看，底层商铺已全部售罄，开业时几乎没有空置的商铺，但嘉信茂广场甚至连这些“表面文章”都没有做到。

记者获悉，一位名叫陈南丝的先生是深圳嘉德深国投商业咨询管理有限公司招商部门的主要负责人，他是由嘉德商用从新加坡派驻的，而分派各地嘉信茂广场的招商负责人也基本来自新加坡。此外，其他招商工作人员基本来自当地。在“招聘”上，嘉德商用似乎作了较大的努力。从“百度”上输入“深圳嘉德深国投商业咨询管理有限公司”后，可以发现有关其招聘广告的网页共有1020篇，招聘的职位包括物业管理经理、商业租赁经理、市场推广经理、商场总经理（副总经理）等。

“我们项目的招商工作人员都来自本地。”嘉德商用和深国投的合资公司重庆中山辉华有限公司的叶小姐表示，叶是重庆嘉信茂广场招商部的负责人，她是重庆人。但事实上，从决策的层面上，嘉德商用派来的新加坡人是各地嘉信茂广场的主管。除了招聘当地人进行招商工作之外，嘉德商用的另一途径是寻找代理公司。据深圳商报披露，2006年4月，星彦地产与深圳嘉德深国投商业咨询管理有限公司下属的湖南深国投商用置业发展有限公司强强联手，就长沙雨花亭项目签署招商代理协议，由星彦地产商业运营中心为项目提供招商客户资源。双方正就北京、成都等地深国投项目的全面合作进行深入洽谈。

尽管嘉德商用在亚洲拥有和经营着30多家购物中心，但这些在一线城市的管理和招商经验并不适合中国的二三线城市。“嘉德商用在中国的中小商户资源十分匮乏。”一位知情人士对记者表示。即使是在今天看来，经营状况渐有起色的上海“来福士广场”，其商户也难以符合嘉信茂的市场定位。有分析指出，面对中国二三线城市购物广场的招商运营，嘉德商用从新加坡派来的高管几乎都没有实际操作案例。“下调租金的做法是他们为水土不服的代价”。

“相比一线城市商场中的一线品牌商，嘉信茂广场租户的素质并不是很高，统一管理的难度会更大。”一位专家称，“越是国际化的管理，越难以在二三线城市施展。”嘉信茂广场潜藏的另一个硬伤是，来自租户华纳影城--仅次于沃尔玛的另一主力租户，可能面临政策的风险。2005年1月31日，深国投和美国华纳兄弟国际影院公司设立合资影院，分别持51％和49％股份，首批合资影院开设5家，分别设在深圳、重庆、南昌、长沙和郑州5个城市。根据国家广电总局的有关规定，外资在国内电影院并不能拥有控股权，但在北京、上海、广州、成都、西安等7个城市，持股比例最高可达75%。然而，华纳控股的合资公司在国内开多家影院是否触及广电总局的政策红线呢？万达给出了答案，记者获悉，当年万达和华纳分手的原因是受制于股权比例。“广电总局不允许华纳控股。”万达集团一位高层人士透露。一个值得关注的现象是，不知何因，目前华纳影城至少在潍坊和芜湖嘉信茂广场未在招商规划之列。

被“套”嫌疑

深国投，这个和沃尔玛打交道近10年的本地通，它非常清楚沃尔玛到底给它带来了什么，它也十分清楚在一线城市和二三线城市投资的差异在哪。然而，当一个是新加坡的“红顶商人”遇到这个“地头蛇”之后，后者似乎更容易“着道”。对于早前在中国二三线城市鲜有投资的嘉德置地来说，在嘉信茂广场项目上存在被“套”的嫌疑，它的主角之一是深国投。精明的深国投正是利用了捆绑“沃尔玛”的开发模式，将控制权交给了远道而来的嘉德商用并从中套取巨额资金。2005年7月8日，嘉德商用以33.73亿元从深国投商置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司手中获得15家以沃尔玛为主力店的商场65％股份，总面积超过662000平方米。2004年12月23日，嘉德商用还以9.84亿元取得6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。

至此，嘉德商用在与深国投合作的嘉信茂广场预计投资达43.58亿元。据悉，嘉德商用还可能继续投资另外17家以沃尔玛为主力店、总面积达700000平方米的商场。记者获悉，嘉德商用所购买的商场都是在建或者已经规划未建的项目，而深国投已经建成并租给沃尔玛的深国投商业中心并不在出售范围之内。“以前深国投主要在深圳等一线城市建商场，现在开发二三线城市风险较大，很自然将控制权交出。”一位不愿透露姓名的人士称深国投售股的做法可以将“利益最大化和风险控制到最小”。

同样操作手法还体现在美国西蒙房地产集团和摩根斯坦利身上。2005年7月25日，深国投将长三角地区12家以沃尔玛为主力租户的65％股权卖给了前两者。如此，深国投成功套线，将绝大部分风险“转嫁”给了这些“老外”。即便在嘉德商用和深国投共同投资的重庆、长沙、芜湖和漳州四个嘉信茂广场中，深国投都是通过集合资金信托计划进行融资，而并没有从自己的口袋中掏出“真金白银”。而在与嘉德商用的合资项目中，深国投通过旗下子公司深国投商用置业公司进行选址和建造，它拿地的最大筹码依然是“沃尔玛”。

澳大利亚麦格理银行投资万达商业广场便是一个很好的例子。2005年7月份，麦格理银行以5000万美元和3800万优先债的代价持有万达9家商业广场的28%股权。但1年时间不到，因低租金水平等问题，万达REITs上市搁浅（详见本刊2006年7月号《反思万达商业模式》）。记者独家获悉，目前麦格理银行正想方设法“抽身而退”。另一个让嘉德商用被“套”的主角是“沃尔玛”。沃尔玛拓展二三线城市可能获取的成功并不意味着嘉德商用的胜利。“在中国，嘉德建造的大型购物中心吸引到了沃尔玛连锁公司这样的大客户。”嘉德商用总裁潘锡源近日在接受华尔街日报中文网络版采访时表示。潘氏的言下之意是捆绑“沃尔玛”是嘉信茂广场不可或缺的伙伴。

尽管沃尔玛的租金维持在较低的水平（每天每平方米在1元左右），但这并没有影响嘉德商用投资中国订单式商业地产的热情。由于市场普遍认为大连万达得前车之鉴是因出售底商造成，但事实上，沃尔玛给一层商户到底带来了什么？也许万达集团董事长王建林和深国投董事长李南峰心里十分清楚。拥有强大的网点是零售企业具备竞争力的最大卖点之一。从1992年外资进入中国零售市场，到2004年年底正是向外资开放，不论是沃尔玛还是家乐福，商务部的城市网点规划和城市局面的购买力决定一线城市超市的保有量受限，因此，从2005年开始，沃尔玛将自己开店计划瞄准二线线城市。“天天评价”的策略和舒适的超市购物环境，可能让沃尔玛能站稳脚跟，但这并不意味着能够“仙及”它的业主--嘉信茂广场的整体经营状况。“很过企业对沃尔玛进行盲目的崇拜。”

和麦格理一样，嘉德商用入主嘉信茂广场意在打包成REITs（房地产信托基金）上市。在REITs包中，“沃尔玛”概念的确对购买基金单位的投资者充满了诱惑力，但缴纳低租金的沃尔玛又是影响嘉信茂广场整体租金水平的“罪魁祸首”。

因此，嘉德商用唯有提高一层和四层的租金水平。从嘉信茂广场二三层沃尔玛之外的租赁面积亦可以看出，嘉德商用寄望于通过“散租”的形式拉高整体的租金。但这仍然是一种预期。如果在眼前嘉信茂广场纷纷下调租金后，商户们的经营状况还未见起色，嘉德商用又该用什么招术去拯救呢？它会“黔驴技穷”吗？