商业地产向何处去？——与曹一勇先生商榷

商业地产的空置原因并非“整体供过于求”

之所以形成“2005年，全国商业用房空置面积达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。”的现状，不是因为零售业趋于饱和，而是符合零售商需求的商业物业太少，建筑垃圾太多。外资零售商在占领了北京、上海等一线城市做为桥头堡后，正把目光转向二线乃至三线城市等更广阔市场。同时，国内零售企业正加紧整合，急剧扩张，欲与洋鬼子一决雌雄。双方都在跑马圈地。从这个角度上看，中国的商业地产供应量离“饱和”还远着呢。因此，也就可以说“商业用房空置”并非缘于供需关系，或者说并非缘于供需“量”的关系。

那么，原因究竟出在哪里呢？我认为问题出在供需的“质”上，建好的一座座商厦“中看不中用”，这是一个结构上的矛盾。

跑马圈地的零售商们，“马”累死了一匹又一匹，“地”却未圈到几处。好不容易圈到了几处，有的还主动“弃城”了（如曹文所提到的“上海联华和易初莲花品牌主力店在重庆某商业地产项目中的撤出”等等）。

商业地产开发是一项非常复杂的系统工程，而在这样的复杂系统工程面前由于缺乏成熟的运作模式和理论探索，加上“好大喜功”建“丰碑”式的冲动，再加上脆弱的资金链条时不时的断裂，于是，“卖铺”成了必然，垃圾成了必然。偶有“招商”只租不售和“订单式”开发者，或招商遇难，或“订单”不全，真正成功的鲜见。

开发商大多考虑如何“短期内的资金迅速回笼”的多，考虑零售商如何运营的少，而考虑消费者需求的就更少了。万达的“订单式地产”开发理念算是比较先进的了，但它注重的也仅是“工程技术层面”的对接，“消费者需求”成了零售商自己考虑的事（参见拙文《聊聊北京万达广场》）。由于万达具有品牌效应，他可与500强内的零售企业签订捆绑式“订单”，但大多数采用“只租不售”模式开发的开发商只有自行招商或委托中介公司招商了。在招商工作中普遍存在上面提到的忽视商家和消费者需求的问题。

依笔者几年来与各类商家开发经理“廝混”的经验，各类商家在选址时，除了工程技术上有严格的要求外，对市场的消费能力分析也极其细致，同时还有自己的开发战略等问题。而前几年的开发商能按目标商家的工程技术要求开发建设的已算是“凤毛麟角”了。至于招商中介，能了解商家的工程技术要求的就应当算是很不错的“红娘”了，其它的则多是“老鸨”或“皮条客”。

试想，如此开发商业地产怎能不空置？

开发时代要转向 运营并非是终点 资本运作是归途

正如曹先生所言：商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。但是否应是“始于‘建’而终于‘管’”呢？我认为“管”不是目的，而是手段，是为资本增值而“管”。

按照中国内地开发商目前的实力，尚没有可以长期持有大型物业的公司。未来商业地产开发饿矛盾将是“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾，解决这一矛盾的钥匙，将是“资产证券化”（REIT’s）。“为资产证券化定制商业地产”将成为商业地产开发的主流模式。这一模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。这也是目前国际化的主流开发运作模式。未来的商业地产将是一个金融产品化时代，其开发模式将根据金融产品的运作规律而改变。

在商业地产开发转型时代,谁率先抢得“先手”，谁就是未来商业地产的赢家。