商业地产团购，福兮？祸兮？

2007年01月10日《中国经济时报》刊登了一则报道《北京商业地产团购现象频现专家分析原因有四》，文中称“继2006年12月16日，由30人组成的晋商投资团团购了北京国美第一商街10000多平方米商铺之后，2007年1月6日，由30多名浙江商人组成的投资团也到现场考察选铺，意向签约购买了国美第一商街15000平方米商铺。”，并分析了商业地产项目被团购、整购现象的四点原因。

其实，商业地产团购已不是什么新鲜事儿。早在2005年就有外资团购上海商业地产的报道（见2005年3月28日《江南时报》的《外资巨鳄“团购”沪商业地产》一文）。看来，中外的“财主”们都把眼睛盯上了商业地产，足见其肉厚膘肥。

再有就是，2005年“易铺网”曾发起成立了“中国经营商户联盟”，也是想以“集约谈判”的方式实施“团购”。

日前，《信息产业报》以《商铺团购看似双赢实难操作》为题，对商业地产团购的现象表示担忧。

“难操作”还不足以担忧，真正令人担忧的是更深层次的一些问题。

一、商业地产拒绝“投机”

“团购”在汽车、家居、家电等多个行业的确给消费者带来很多实惠，但在房地产领域似乎有点臭名昭著。在“团购”进入房地产领域的早期，是以“炒房团”闻名于世的。一开始，各地开发商乃至地方政府均以“欢迎，欢迎，热烈欢迎”的热闹场面相邀，待其搅乱了当地房市时大呼上当，今日已是惟恐避之不及了。今日的晋商浙商“购房团”已是“悄悄地进村”了。晋商浙商的商品房“团购”就是中国的“游资”，以“中国房地产的索罗斯”称之也不为过。

之所以出现这样的局面，皆因晋商浙商的“团购”均以“投机”为目的，打一枪换一个地方，把抬高了的房价甩给了当地消费者。而以“投机”为目的商业地产团购，对已处于茫然状态的中国商业地产，无疑是雪上加霜。开发商切不可短视。当勇敢“拒绝”。

    二、以炒住宅的手段炒铺，对商业地产来说是“祸”

住宅地产与商业地产的价值体现方式不同。住宅的价值以人的居住来体现，追求的是居住的舒适度，保值增值是次一级的需求，购买者为终端客户。而商业地产的价值是通过商业经营来体现的，追求的是价值的增殖，商铺的购买者并不是终端客户，其内部存在一层层复杂的价值传导机制（我将在近期的文章中详细阐述）。正是由于这种价值体现方式和增值方式的不同，决定了住宅地产与商业地产在开发模式和运作模式的不同。商业地产绝非买卖商铺那么简单，它需要经营，需要培养。而经营和培养是有条件的，一是需要（占压）资金，二是需要时间，三是需要管理（尤其是专业化的管理），这些因素决定了商业地产不是“投机”的乐园。

从开发商角度来说，似乎“把商铺卖给专业的投资团比卖给单个投资者更省心”，而且“像晋商浙商的团购行为会增强人们对商业地产项目的信心，从而达到一个良好的品牌宣传效应”。但是，却牺牲了长远利益及更大的效益。同时，一旦投资团经营不善，对开发商的品牌效应将产生负面影响，与“达到一个良好的品牌宣传效应”的初衷背道而驰。

从团购的投资团角度来说，虽然“能凭团拿到相对优惠的价格”，但问题产生于购买到手之后。是转手出售还是招商出租？还是自己经营？开发商被逼转成零售商的先例不是没有。如果是转手出售，则买铺时节省的成本将被销售成本所吞噬；如果是招商出租，则“短线”收益又会大打折扣，使“投机”变成了“投资”。再者，招商也绝非易事，据笔者了解，国美第一商街是有专业招商团队的，但招商效果并不理想，由于存在结构上的“硬伤”，曾多次请各路仙人“会诊”（我的一位朋友就曾做为“白衣战士”参加过研讨会），但神仙也无奈。试想，连专业招商团队都没招的事儿，让无招租经验的“投资团”去运作，这不是自己个儿找“坑”吗？如果另聘专业招商团队和商业运营团队，得，买铺时省的那点钱又摊进去了！

因此，无论是对开发商来说还是从“投资团”而言，以炒住宅的手段炒铺，对商业地产来说是“祸”。看似双赢，实则双输。

三、中国的商业地产何时走出“卖铺”的怪圈？

“团购”，仍然还是“售”为先，令人担忧的正是中国商业地产仍未走出“卖铺”怪圈的现实。“只租不售”的理念已经宣传了有些日子了，但叫好不叫座，一切都是“钱”闹的，迫于资金的压力，开发商不得不走“卖铺”的路子。看来，中国商业地产开发模式的创新已迫在眉睫。去年三月，我在北京大学曾以《为REITs（资产证券化）定制商业地产》为题，与北京大学房地产EMBA班的学员探讨商业地产开发模式的创新问题，现正根据一年来新的变化及个人的新体会抓紧整理，待成文后再与网友们共议。

四、福兮祸之所依，祸兮福之所伏

“团购”并非完全是“祸”，换一种思维，或换一种运作方式，则完全可以便“祸”为“福”。“团购”的“团”，不是人组成的“团”，而是“资本”组成的“团”，这个“资本团”具备演化为“特殊目的机构（SPV）”的条件，完全可以去品尝中国商业地产资产证券化的第一口圣餐。

总之，按商业地产自身运作规律的“团购”是“福”，反之，“祸”也。