论我国商业地产理论体系的构建

 　　一、试错成本过高，商业地产迫切需要完整的理论体系

　　近几年来，随着我国房地产业的不断发展与完善，我国的商业地产也随之进入高速发展时期，受商业地产相对较高的利润回报的动力驱使，越来越多的房产开发商纷纷投入巨资进行商业地产开发。致使商业地产开发量急速膨胀，进而导致商业地产空置率不断攀升。有数据显示，目前我国商业地产的增长速度超过20%。然而，与之相对应的零售业，发展却颇为凋零，年增长速度仅为10%左右。在此前提下，商业地产空置率一再猛增。

　　多年来，商业地产开发几乎一直是在跟着感觉走，摸着石头过河。过热的投资将商业地产推向了发展的巅峰，也将开发商推向了进退维谷的两难境地。海外热钱、民间投资的汹涌淹没了投资理性，消融了投资的从容不迫，也过早地将商业地产推入同质化竞争的尴尬境地。

　　随着众多商业地产项目因后期经营不善而导致项目失败事件的不断发生，越来越多的商业地产开发商开始意识到商业房地产项目后期市场运营的重要性；随着众多商业地产项目因资金链条的断裂而导致“烂尾楼”的不断出现，越来越多的商业地产开发商开始意识到商业地产融资体系的复杂性；随着众多商业地产项目后期经营不善失败案例的增多，商铺投资者的积极性受到严重打击，商铺开始出现滞销……

　　中国商业地产开发缺乏的不是投资热情，而是投资的成功模式——一个从资本投入到资本增值后产出的全部运作方式；不是花样翻新的概念，而是完整系统的理论体系——一套既能降低投资者的投资风险，又能降低开发商的开发风险的商业地产运作指南。

　　纵观中国今日之商业地产，病症已经显现，可谓是满目疮痍。其病根就在于缺乏完整系统的理论体系来指导实践。

　　正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，缺乏战略上的研究，致使中国商业地产的试错成本呈几何级数般的递增，从“一铺养三代”概念蛊惑下的产权式商铺销售到带租约销售、售后包租、售后返租，再到“订单式开发”，到今天也没探索出“成功模式”。

　　正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，缺乏城市经营上的研究，导致政府在制订城市规划和发展战略时存在相当大的盲目性；加之政府官员的“政绩”压力和好大喜功的特性，形成了城市建设欲速则不达的局面。

　　过高的试错成本，不单是开发商的损失，不单是某届政府班子的损失，也不单是商铺投资者的损失，它是社会资源的巨大浪费，是民众的损失。因此，一切有责任感的商业地产界人士和理论工作者都应为建立和完善商业地产理论体系而尽心竭力。

　　正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，致使我国商业地产的复合型人才奇缺。目前，从事商业地产运作的学什么专业的都有，但主要是两类人，一类是以前从事商业经营的，另一类是以前从事住宅地产开发的，而真正能同时懂得商业、地产、和金融专业运作的复合型人才，可谓是凤毛麟角。什么原因呢？因为我们的各大专院校从来就没有培养过此类复合型人才。笔者通过网络搜索，查看各财经类大专院校的专业设置，竟然没有找到一所设置此专业的学校，甚至连商业管理专业都很少。为什么此类专业呢？因为尚未形成完整系统的商业地产理论体系。试想，缺少复合型专业人才培育的中国商业地产，其试错之路还将走多远？

　　二、商业地产理论研究现状

　　与红红火火的商业地产开发实践相比之下，商业地产理论研究十分滞后，零星散乱，缺乏系统的理论体系。国内学术期刊对于中国特色的商业地产学科体系理论研究几乎是空白。

　　多年来，我国商业地产理论研究是紧密联系商业地产开发实践中出现的急需解决的问题展开的，众多有识之士商业地产理论方面也进行了积极有益的探索。如孙飞、王学东、陈建明、刘力、杨宝民、任纪军、董金社、段宏斌等专家学者都纷纷著书立说，更多的学者偏重于国外发达国家商业地产开发经验的研究，或偏重于金融，或偏重于规划，或偏重于招商与运营管理，或偏重于开发的实际操作，而实际操作又多以商铺销售为原点，以销售成功为标志，着重解决的是一些表面上的问题。

　　这些研究，对指导实践中出现的问题，具有较强的针对性、实用性和及时性，然而也有很多不足之处。就是说，还没有把商业地产理论作为一个整体进行系统的研究。或者说，还没有构建起一个科学的商业地产理论框架，并以此为依托进行深入的商业地产内在问题的研究，因而缺乏足够的整体性和系统性，使人产生一种头疼医头、脚疼医脚之感。商业地产理论体系尚未形成，尚未形成独立的学科，各大专院校也未见设立专业。各商业地产开发商也普遍存在重实战轻理论的现象。从历史的观点来看，这种研究思路和现象也是可以理解的。

　　在经历过一个“个别理论研究”指导开发运营实践的过程之后，现在已经到在总结实践的基础上，把商业地产理论完整化、系统化，进而揭开商业地产可持续发展内在核心规律的时候了。其目的在于减少商业地产开发的试错成本。另外，由于世界各国的政治体制、经济制度、文化背景、商业地产发展历史及基础现状皆有差异，各国的不动产管理、运作模式也不尽相同。所以不能照搬照套，必须坚持洋为中用，立足于中国国情，借鉴欧美国家商业地产运作管理经验，尽快建立中国特色的商业地产学理论体系，用以指导中国商业地产实践。

　　三、构建我国商业地产理论体系的基本思路

　　理论总是来源于实践，但更重大的意义在于指导实践。理论是指一套紧密相联的假定性的、概念性的；实用性的原理构成的整体，它可作为所要探索领域的可供参考的一般框架，是人们由实践概括出来的自然界和社会的知识的有系统的结论。理论是否形成完善的体系往往标志着该理论的成熟程度以及实践的发展程度。

　　理论应实践之需而产生，无论采取何种方式，最终是要解决实践中的问题，因此，理论存在的价值即是其建立的根本目的。根本目的是一理论体系的核心和灵魂，理论的产生基于此，理论的发展也受控于此。没有灵魂指导的理论，其发展是盲目的。

　　任何一门成熟的理论，都应在总结实践的基础上形成一套完整的相互关联的合乎逻辑的理论框架，也称为理论结构或理论体系，用以指导实践。理论体系的构建要从宏观上把握以下三点：①合理地选择逻辑起点；②以逻辑起点为连接环，归纳理论体系应包括的内容，并进行科学分类；③建立各种理论之间的联系，确立各种理论的功能的配合与互补。适当的逻辑起点是“纲”，合理的内容是“目”，只有将两者有效地结合起来，才能做到纲举目张。

　　四、商业地产理论体系的基本构成

　　1.合理地选择逻辑起点。

　　每一个理论体系，无论它的建立者自觉到与否，都有一个立场。立场是一个理论体系由以建立的出发点，也是它的整个体系赖以支撑的基本立足点。立场不同，所建立的理论体系也必然不同。一个统一的理论体系只能有一个立场。同一个理论体系如果有一个以上的立场,就必然会导致逻辑矛盾。立场的选择要服务于我们预期的目的。立场的选择未必都是有意识的。但是，一旦你选择了某个问题，你同时就接受了某些预设，从而就在一定层次上取定了一个立场。虽然出现于一个理论体系中的所有问题并非都能在同样的立场上获得解决，但立场既然是一个理论体系的立足，则弄清楚理论体系的立场就好比进了一间屋子的门。

　　那么，以什么作为构建商业理论体系的逻辑起点呢？我们应该选择怎样的立场？

　　商业地产开发与商业营销脱节是我国商业地产目前存在的普遍现象。很多房地产开发商在开发商业地产时，缺少对消费群体的调查，缺少对市场环境的调查，缺少对统一业态的规划，缺少长期经营观念，所以在建筑设计、商业营销定位上都很难符合商业运营的要求。发达国家的开发商是为商家服务的，满足商家的要求，按照商家的意愿进行设计开发；而商家的经营又必须符合消费者的需求。没有消费者的需求就谈不上商业，而没有了商业则商业地产也就无从谈起了。

　　以往各专家学者对商业地产的理论研究，从逻辑起点上就存在偏差，进而由此推导出的结论就必然是错误的。如各种以“卖铺”为核心的观点，其逻辑起点是满足开发商利益最大化并实现资金快速回笼的需求，进而导致了商家不买帐，消费者不买帐，商铺大量空置的局面；而“先招商后规划建设”、“订单式地产”、“只租不售”等理论观点，其逻辑起点是满足商业经营者的需求，比前者有了长足进步。但是，满足了商家的需求，消费者却未必买帐，因为没有给消费者一个来你的商场消费的理由。在整个产业链条上，商业经营者并非末端。

　　因此，笔者认为，商业理论体系的逻辑起点在于满足消费需求。以商业地产项目价值增值为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本运作为手段，进行专业的、系统的开发，应当是我们的立场。

　　2.理论体系的结构

　　商业地产理论作为一个系统，自应有其组成部分（要素）及各组成部分（要素）的组合方式。也就是说，商业地产理论结构，系由构成的诸要素组合而成，而且诸要素之间有着合乎逻辑的内在联系并形成一个有机整体。因此，构成商业地产理论的诸要素及其相互联系的组合，也就是我们所说的商业地产理论结构（或框架）。

　　商业地产理论结构由诸要素构筑而成，其间并存有合乎逻辑的内在联系。构建商业地产理论结构，有利于从中推导出商业地产诸概念，使商业地产理论研究更具整体性、系统性和有序性。因而商业地产理论结构的构筑要素，应来源于商业地产实践，并要有全面的高度的抽象概括。

　　与商业地产开发运营相关的理论知识很多，哪些可以作为理论体系的元素？理论体系应包括多少元素？确定这些，是一个十分复杂的问题。一门科学的研究内容由其研究对象决定。商业地产开发运营是一个务实性、操作性和服务性很强的行业，商业地产开发运营活动的复杂性和广泛性决定了商业地产理论研究内容的综合性。商业地产理论研究涉及商业地产的性质与功能、商业地产的发展史、城市规划科学、策划学、市场营销学、管理学、微观经济学、宏观经济学、投资学、房地产经济学、房地产金融学、房地产评估学、财务管理学、电子商务学、连锁经营管理学、物流管理学、价值链理论、供应链理论、商品零售学、旅游学、信息学、经济学、建筑学、规划学、运筹学、建筑美学、环境科学、安全科学、传播学、社会学、文化学、政治学、公共关系学、消费心理学、消费行为学、政策学、法学等众多学科，其综合程度之高，可谓少有匹敌。

　　商业地产理论研究要能揭示商业地产的基本运行规律

    研究商业地产产生的规律、商业地产市场供求规律、商业地产管理规律、商业地产开发及运营公司管理规律、商业地产开发运营过程模式规律、招商规律、公共关系规律、商业地产开发建设规律、商业地产的资金运营及资本运作规律等。

    商业地产理论研究要探索商业地产开发运营中的一系列问题

　　研究政府的商业地产产业政策、法律法规的制定和执行、商业地产开发运营的宏观综合协调、人才队伍建设、组织保障、教育培训体系、行业管理、市场调节、经济结构管理、产业链条延伸等。

　　管理学：研究一般管理理论与方法，通过管理一系列职能的有效配置和合理利用各种资源，协调组织社会经济活动，充分提高效率，达到预期效果，促进社会经济发展。为商业地产理论奠定理论基础。

　　微观经济学：研究市场运行的一般规律及组成社会的细胞——企业的经济行为，分析和解决现实经济问题。

　　宏观经济学：研究社会总体的经济行为及其运行规律，包括对整个社会的投入产出、价格水平和就业水平的分析，把市场经济运行的一般规律应用于中国市场经济的具体实践。

　　统计学：应用统计学的基本原理和基本方法于市场调查，应用定量分析的方法提高市场调研的准确性。

　　财务管理学：研究项目的财务目标管理，对财务环境、资金的时间价值与风险价值、筹资决策、投资决策、股利分配决策、营运资金管理、财务预测、财务控制等进行专项研究。

　　消费心理学、消费行为学、市场营销学：研究产品从生产者到消费者转移的全部活动及其组织经营，商业地产如何满足消费者和经营者的双重需求。

　　物流管理学及供应链理论：研究商品流通的一般理论与方法，探索如何降低商品销售成本，提高商业地产项目的市场竞争力。

　　城市规划科学：研究商业地产的科学选址。

　　建筑学、建筑美学：研究建筑设计与商业及消费者之间的内在联系。

　　房地产金融学：研究商业地产从资金运营到资本运作的模式与规律。

　　3. 建立各种理论之间的联系，确立各种理论的功能的配合与互补。

　　从近代科学诞生之日起，科学就来自交叉综合。现代科技革命为各门学科的交叉综合奠定了科学基础；社会发展所提出的重大综合性问题，是现代科学兴起和发展的强大推动力；现代科学的综合化、整体化、数学化思想的形成，是交叉科学迅速发展的思想条件。

　　商业地产理论应是科学交叉的结果，应是一门综合性交叉学科，既是理论学科，又是应用科学。商业地产是复杂的系统工程，从调研论证到摘标拿地，从开工建设到招商运营管理，从资金运作到资本运作涉及很多部门，很多领域。商业地产理论要指导许多部门协作或跨部门服务，这种理论具有明显的交叉学科的性质。商业地产开发涉及的各类社会活动各有其自身的内在规律性，商业地产理论必须吸收其他相关学科的知识来充实自己。在吸收其他学科知识时，不是对各门学科知识予以简单加总，而是对其他各门相关学科有用知识进行移创、汲取、重铸与整合，将不同学科的概念、方法和技术手段相互融会、相互借助，形成商业地产理论自身独立的系统理论体系。

　　商业地产理论作为整个科学的一个重要组成部分具有体系完整性，是一门包括众多分支学科的综合性学科体系。各门分支学科在产生的时间、表现形态、研究对象、研究内容和研究方法上是各有差异的，他们彼此之间并非孤立无内在联系的离散物，而是互相关联作用形成一个有机的学科群体，这个学科群体有着各母体单一学科所没有的整体功能。各种母体单一学科的知识环境和商业地产开发实践的社会环境不断作用于商业地产理论，使其理论体系内容日趋丰富完善。

　　商业地产理论来源于商业地产开发的实践活动，而不是纯粹空想思辨、形而上的玄学抽象结果。商业地产理论研究主要解决商业地产开发运营实践活动中带有普遍性的问题，它是介乎于社会科学和自然科学两者之间的边缘科学；既包括基础研究，也包括应用研究。商业地产理论是一门基础性理论学科，对商业地产性质、规律进行纯理论研究，认识本质，探索规律；商业地产理论更是一门实践性应用学科，对商业地产的规划设计、招商运营、管理服务等诸多实际问题进行研究，解决商业地产实际工作中提出的具体技术问题，具有可操作性。

　　商业地产理论是多元即多学科交汇融合，在高度分化基础上的高度综合，形成多个知识层次的综合性学科体系。商业地产开发运营活动涉及众多部门、行业、环节，以这些不同部门、行业、环节管理活动的内在规律作为研究对象，形成商业地产理论分支学科群。商业地产原理是商业地产理论的基础。

　　研究商业地产的基本理论和方法，要以商业地产活动全过程的普遍性规律作为自己的研究对象，包括商业地产的本质与职能，商业地产的内容与目标，商业地产管理的原则与方法等基础内容。具体学科如商业地产原理（商业地产概论）、商业地产发展史等。还要对特殊问题或特殊商业地产开发作专门研究，如专业市场（服装市场、IT卖场、手机卖场）研究、社区商业研究等。

　　商业地产理论研究的最终成果，应是一系列可用于指导实践的模型。

　　五、商业地产理论研究方法

　　探讨商业地产理论研究方法有助于我们从方法论的角度对一些重要的商业地产理论问题统一认识。理论研究的重大突破往往与研究方法的重大革新相联系，因而对理论研究方法进行研究有助于商业地产理论研究多出成果和快出成果，有助于我国商业地产理论体系的建立。可以直接丰富和发展商业地产理论的内容。

　　1.方法论-马克思主义哲学。以马克思主义哲学作为商业地产理论研究的方法论，就是要用认识商业地产开发经营活动的本质和规律的普遍性理论，将商业地产理论研究活动的感性认识和理性认识综合、同化，构建一个与商业地产理论研究相适应的思维方法体系，并通过这种思维方法体系去解决商业地产开发经营实践中的认识和方法问题。

　　只有以马克思主义科学的世界观和方法论来武装自己，才能对纷繁复杂的商业地产理论问题进行客观、深入、细致的研究，探索其本质及客观规律性。

　　2.研究的一般方法。这一层次包括两个方面：一是逻辑方法，二是历史方法。

　　（1）逻辑方法。辩证逻辑学认为，理性思维是一个辩证发展的过程，它的发展具有阶段性。马克思将其概括为两段路程：“在第一条道路上，完整的表象蒸发为抽象的规定，在第二条道路上，抽象的规定在思维行程中导致具体的再现。”据此，我们把理性认识分为两个阶段：“抽象的规定”是由感性具体上升而来的，称“具体→抽象”：“具体的再现”是由初级抽象上升而来的，称“抽象→具体”。

　　商业地产理论是关于商业地产的理性认识，同样经历了这两个阶段：在具体→抽象阶段上，商业地产理论研究方法包括资料法、观察法、调查法和实验法；在抽象→具体阶段上，会计理论研究方法有归纳与演绎的方法、分析与综合的方法、抽象和具体的方法、比较的方法、分类的方法等。

　　（2）历史方法。与逻辑方法相对应的是历史方法。所谓历史方法是指通过追踪对象的历史发展的自然进程，揭示历史发展规律的思维方法。具体地说，它是以某种方法把历史的事实组织起来，在思维中构建对象的历史，从而揭示历史规律的方法。恩格斯把这种方法称作“按照历史”的研究方法。历史方法虽然以追踪历史为特征，但它并不是经验主义的描述方法，而是运用范畴、理论来揭示历史规律的思维方法，只不过它特别强调按照历史顺序、从事物的全部具体性来揭示历史发展的规律。在这个层次里，我们还要注意把辩证逻辑的研究方法与历史的研究方法结合起来运用。

 　　3.研究的具体方法。商业地产理论研究的具体方法包括：①伦理法；②社会学法；③经济学法；④事项法；⑤实证法。

　　根据我国商业地产理论研究的现状，我国在研究方法的选择上应注意以下几个问题：①要注意研究方法的多样性。任何一种研究方法都有其特定适用的场合，无优劣之分，在研究中应根据具体问题选择使用，而不能拘泥于单一的某种研究方法。②在借鉴、吸收发达国家商业地产开发运营的先进经验过程中，不能忽视我国的文化传统和我国消费者的消费心理、消费行为而生搬硬套。我们应以各种文化背景、消费环境等方面的差异为基础，深入研究、剖析这些差异对商业地产开发运营的影响，寻找出理论研究方法的结合点加以综合。③应大力开展实证法的商业地产理论研究。多从过去失败的案例中寻找问题，并为解决这些问题制定方案。

　　六、关于加快商业地产学学科建设进程的建议

    一门新学科的形成一般经历三个阶段：一是思辨阶段，主要是提出命题，进行广泛的学术讨论，积累学科建设相关材料；二是描述阶段，主要是发现学科中的规律；三是结构阶段，构建科学的学科理论体系。

    我国的商业地产理论作为新学科的研究应从思辨阶段开始，建议先由国内学术杂志设专栏展开关于商业地产理论建设的讨论，在广泛讨论的基础上再进行深入研讨，由权威机构或著名大学牵头，召集国内管理部门(建设部、商贸部)有关领导、国务院发展研究中心决策咨询专家、教育部学科建设专家等产学研及政界多方有关人士参加的理论研讨会，探讨商业地产学基本原理，对商业地产学予以科学的学科定位，建立商业地产学学科体系，为商业地产学发展奠定坚实的理论基础，继而进入商业地产学研究的描述阶段、结构阶段。

　　商业地产理论作为一门新学科若要不断发展下去，必须具备三个条件：一是有坚实的基础理论，二是一支专门从事本学科研究的强有力理论队伍，三是已经纳入教学科研体系。当前，我国必须尽快加强商业地产学理论研究组织机构和人才队伍建设。应该集中、整合全国商业地产业内的精英力量，成立我国最高水平、最高权威的中国商业地产研究所，尽快建立、完善中国特色的商业地产学科理论体系，促进中国商业地产事业的快速持续发展。

　　因笔者学识及能力有限，本文旨在抛砖引玉，倡导在业内广泛开展理论研究。期待专家学者及众多业内有识之士的研究成果，用以指导国内商业地产开发运营的实践，使我国的商业地产开发少走一些弯路，少支付些试错成本。