以REITs为核心，构建商业地产的融资体系(一)

以REITs为核心，构建商业地产的融资体系

作者：梁丞

   【本文已发表在《城市开发》杂志综合版(2007年4月,总第267期) 转载请注明出处及作者】

2006年7月11日前，REITs可以说是“外国列强”瓜分中国成熟商业地产（收益型物业）时代。随着建设部等六部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即171号文件，俗称“限外令”）的出台，“列强”一一被驱逐。由于国内没有与资产证券化配套的相关法律法规，资本市场没有对REITs开放。因此，在驱逐“列强”之后，商业地产业也随即出现了“风萧萧兮易水寒”的惨淡景象。

目前，“银监会”、“证监会”等政府机构正紧锣密鼓地为中国REITs的放行筹备相关的法律、法规、政策。同时，一些大财团也纷纷组建资产管理公司，做发行准备；券商和银行也暗中较劲，争夺发行权……。大家都把REITs看作是块肥肉，看作是块待出炉的“蛋糕”，却普遍缺乏对REITs的正确认识。

正确认识REITs

房地产是资本高度密集型行业，但在中国，资本雄厚的开发企业寥寥无几，过去都是躺在银行身上赚钱的。在宏观调控政策的挤压下，银行和信托的融资门槛抬高了，开发商不能再向过去那样“玩儿”银行了。可项目已经启动或将要启动，这没钱怎么往下玩儿啊？于是，发现了REITs；于是，一个错误的认识或者说是模糊的认识便诞生了——REITs，是一条新的“融资”渠道！

然而， REITs的甘霖并不能普降到所有资金饥渴的开发商头上，对占到大多数的以住宅开发为主的中国企业而言，REITs与之无关。这个金融产品的卖点在于能给投资人带来持续、稳定的收益，所以它要挑选的装入资产包的对象主要是具有完整产权的出租型商用物业，如：写字楼、工业房产、购物中心等。以产权销售为主的中国地产业当前的主流开发产品住宅物业，并不在其视线内。原则上,REITs并不参与房地产投资开发项目。

REITs是以成熟物业的稳定的现金流为基础的。这意味着要先把物业建成，再运营成功（养熟），然后才能考虑以REITs的方式变现，实现“功成身退”。因此，REITs所解决的应当是开发商的退出渠道，而不应是建设资金的融资渠道。虽然，在一个公司整体运作的资金链条上REITs具有融资的意义，但就一个项目而言它是出口，不是来（钱）路。

运作REITs，最可怕的就是把REITs当作是“圈钱”的工具。要想使中国的REITs走上健康发展的轨道，就必须正确认识REITs，树立正确的观念。要把REITs看作是“资本——产品——资本增值”的生产过程，而不是一场新的“空手套”游戏。