以REITs为核心，构建商业地产的融资体系(二)

中国REITs要采取与外资REITs不同的策略

过去，外资REITs携资本优势采用的是收购策略，然而从2005年至今，活跃在中国房地产市场的各类国际投资机构真正成功运作，并在海外发行REITs的案例并不多，翻过来倒过去拿出来说事儿的也不过就那么几个，更多的都是在疯狂的“寻找”当中,一旦认准了一个好项目，他们就像一群狼一样扑了上去。

之所以会出现这种局面，是由于符合REITs条件的收益型物业实在是太少了。发行REITs的首要条件之一就是物业的完整性，而在今天以“卖铺”为主导开发思想的中国商业地产下，想找适合REITs的成熟物业，其难度便可想而知了。

 “限外令”作为“当头棒”打得外资楞了神儿。不过，也仅仅是“楞了愣神儿”，在“把钱花出去” 的巨大压力和中国房地产市场巨大的获利机会之间，海外基金迅速找到了“迂回之道”。“限外令”公布后的半年里，海外基金、特别是大型海外基金依旧在疯狂进入中国楼市，任凭风吹浪打，海外基金仍如过江之鲫，纷纷踏足前来。不同的是，为了应对中国的政策变动，他们悄然改变了在中国房地产业的“淘金”策略。

    与以往一掷千金买下整幢大楼不同，这一次，海外基金把视线集中在本土地产企业身上。选择一个合适的本土伙伴，是绕过171号文的“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业” 的要求的捷径。在过去的半年多时间里，这样的一个迂回路径几乎成了觊觎中国房地产市场的海外基金心照不宣的共同选择。如今，世贸房地产、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家知名房企均已被国际私募股权基金投资。

更有甚者，一些“大户”开始踢开本土开发商，自己“搞土改”去了。不久前摩，根士丹利便在上海买下一块商业用地直接开发,国际投资基金首次破天荒地“变身”开发商。

针对成熟物业“寻而难求”的现状，和资本市场尚未对REITs开放的现实，笔者认为，中国的REITs应采取“结网”与“造船”相结合的策略。

所谓“结网”，即是商业地产产业链条上各种资源（包括土地、设计、招商、运营管理等）的“整合”。让资本说话，整合商业地产价值链上的每一位参与者，协调好他们的利益与风险关系。“临渊羡渔，不如退而结网”,与其成熟物业“寻而难求”，耗费人力物力，不如按REITs的要求为自己的目标投资群体“定制”商业地产。

所谓“造船”，是指在“结网”的基础上组建“集团”——商业地产托拉斯。为REITs最终的“投资人”进行“模式化、规模化”的制造商业地产，即为“REITs定制商业地产”。

“为REITs定制商业地产”将成为商业地产开发的主流模式。

多年来，中国的商业地产开发几乎是住宅开发的翻版，一直是在跟着感觉走，摸着石头过河，由于水深浪急，致使溺水者无数。然而，巨大的利益（商业地产开发的平均利润率比住宅开发高5-10%）却诱使一批又一批“勇士”前赴后继的往里跳。

由于缺乏战略上的研究，缺少“退出机制”，加上“好大喜功”建“丰碑”式的冲动，再加上脆弱的资金链条时不时的断裂，于是，“卖铺”成了必然，垃圾成了必然，到今天也没探索出“成功模式”。“卖铺”不行了，“带租约销售”也不应验，“售后包租”被命令禁止，奉行“订单式”地产开发的万达则刚刚拆除了投资8亿之巨的“沈阳万达广场”……。

开发商考虑如何“短期内的资金迅速回笼”的多，考虑零售商如何运营的少，而考虑消费者需求的就更少了。