商业地产评论（15）：投资商铺不可忽视产权问题

商业地产评论（15）：投资商铺不可忽视产权问题

文：天津苓创商业地产顾问机构  总经理   冯 新

投资者在购买商铺的时候，需要对商铺做全面的调研，包括商圈的调查、商铺投资价值的分析判断、开发商的背景调查等很多方面，其中对商铺的产权状况做调查是必不可少的一个环节。要完整地掌握一个商铺的产权状况，就需要投资者具备一些与产权相关的知识，了解相关的政策法规。确认权利人对商铺的产权关系的过程，法律上就叫确权。

所谓商铺的产权，是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如典权、抵押权等。我国实行土地公有制，城市的土地都是属于国家所有，国家通过招拍挂的方式将国有土地使用权出让给开发商，由开发商在取得土地使用权的土地上进行商业开发，开发商获得的只是土地使用权，而不是土地的所有权，所以投资者从开发商那里购买的商铺，其产权由土地使用权和房屋所有权两部分构成。按照目前天津实行的《天津市房屋权属登记条例》的规定，房屋登记过程中土地和房管部门合署办公，投资者拿到的房产证都是两证合一的，既一个房产证中包括《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》两个证书。

投资者购买商铺后获得的产权，是从开发商手中取得的，在商铺盖好完成验收之后，开发商要对它开发的所有的商铺进行初始产权登记，投资者与开发商签订《商品房买卖合同》之后获得的产权，从法律上是通过房屋产权的转移登记取得的。做为投资者，要想顺利的拿到商铺的产权证，必须关注开发商在开发过程中是否按照各项法律法规的要求进行开发，是否在开发过程中存在违规现象。如果开发商在开发过程中有严重的违规现象，开发商是无法获得商铺的初始产权的，做为投资者从这样的开发商手中买到的商铺自然就无法顺利办下产权证。开发商在开发过程中不遵守国家的政策法规，违规进行房地产开发的现象是非常普遍的，在2005年9月1日《天津市房屋权属登记条例》生效之前，天津市由于开发商违规操作导致老百姓购买的房屋无法取得产权证的在存量商品房中的比例高达30％，本人在过去几年中在为商铺业主服务过程中这种业主拿不到产权证的现象是屡见不鲜的，其结果会影响业主对商铺的权利的正常行使，也影响承租者的工商登记和正常经营，所以做为商铺投资者对此绝不能掉以轻心。

看开发商在开发过程中是否有违规操作，关键看开发商在销售商铺的时候是否具备“五证”，所谓“五证”是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《施工许可证》《房屋销售（预售）许可证》，这当中投资者重点应该关注《国有土地使用权证书》和《房屋销售（预售）许可证》这两个关键证书。

关于《国有土地使用权证书》，投资者需要关注两个问题，一是土地的用途及年限，我国对不同用途的土地使用权的年限规定是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其它用地50年。商铺开发的土地使用权的用途必须是商业用途；二是开发商取得土地使用权的方式，国家规定，2004年8月31日以后，商业用途的土地使用权出让形式必须采取招标、拍卖、挂牌三种形式中的一种，通过协议出让方式取得商业用地的土地使用权的方式在2004年8月31日(俗称831大限)以后是被禁止的。在土地方面最经常出现的情况就是开发商混水摸鱼，经常在其它用途的土地上进行商业开发，比如有的开发商在工业用地上盖起了商业中心，有的把教育用地盖成了写字楼，这都是严格禁止的，比如天津王顶堤附近某大学在国家行政划拨的土地上盖了一栋国际交流中心，并且做为写字楼对外出租，这是严重的违规行为。投资者购买这样的项目最终是无法合法取得房屋产权证书的。

另外一个值得投资者重点关注的证书就是《房屋销售（预售）许可证》，按照规定，开发商在取得《房屋销售（预售）许可证》之前必须要取得其它四证，但很多时候由于政府行政环节存在腐败行为，往往有开发商在没有取得前四证的时候就取得了《房屋销售（预售）许可证》，有的甚至在没有拿到《房屋销售（预售）许可证》之前就以所谓内部认购、发展俱乐部会员收取高额会员费等形式进行变相销售，这都是不允许的，这都是容易给未来投资者正常取得产权证留下隐患的地方。虽然国家在房地产开发过程中制订了大量的政策法规约束开发商的开发行为，但我们国家的现状是：规定是规定，现实是现实，很多既定事实都是于法无据的，但无人能改变这种现实。所以这就需要我们的投资者掌握更多的相关政策法规知识，增强自我保护意识。

投资者在顺利购买商铺之后，对于产权具体有哪些权利也需要做一个了解。商铺的产权包括基本权利和他项权利，基本权利包括占有权、使用权、收益权和处分权，他项权利主要包括典权和抵押权。

投资者在购买完商铺后取得产权证书即成为业主，业主如果将商铺用于自营，这些权利完全在业主自己手中，如果业主将商铺出租给其他人，这时候，业主拥有商铺的占有权，而使用权则转移到承租者手中，承租者向业主缴纳房租，业主享有收益权，至于处分权，比如转租，要看双方签订的合同对转租条款的约定，通常都是承租方拥有带条件的转租权，即在业主同意的情况下将房屋转租给第三方。如果承租方在业主同意的情况下将商铺转租给第三方，这时原承租方与业主之间的租赁合同和承租方与第三方之间的转租合同是两个不同的合同，二者同时生效，第三方要按约定向原承租方缴纳房租，原承租方按约定向业主缴纳房租。在这种情况下，占有权仍然在业主手中，使用权从原承租方手中转移到第三方手中，收益权则发生微妙变化，即业主享有原始租赁合同的收益权，而承租方则享受转租合同中约定的收益权，这就是二房东的由来。

不论哪种情形，业主都享有抵押权、典权、出售等权利，但这些权利的行使要受业主与承租方签订的租赁合同的约束，即要看双方签订的租赁合同对此是否有相关约定，一般情况下，租赁合同通常会要求业主在出售或抵押商铺之前要征得承租方同意，并且在出售的情况下，承租方有权在同等条件下具有优先购买权，如果承租方不购买，业主将商铺出售给第三方之间，要遵循“买卖不破租赁”的原则，获得商铺产权的第三方必须执行承租方与原业主签订的租赁合同，如果新的业主要解除租赁合同，必须按照承租方与原业主签订的租赁合同进行赔偿。如果业主在将商铺抵押给其它第三方之后没能成功按时解除抵押，从而导致商铺产权的转移时，获得产权的一方也仍然要遵循“买卖不破租赁”的原则。反之，如果您准备购买正处于出租状态的二手商铺时，如果您购买完商铺之后不准备继续出租给原承租方的话，您必须在购买二手商铺时与原产权人就解除租约的赔偿问题达成一致，否则，您在获得二手商铺的产权后不能随意将原承租方赶走，如果提出与原承租方解约，您必须承担违约责任。

2007．6．19