商业地产评论（19）：商业地产开发遭遇五大瓶颈

   瓶颈一：融资难 丢西瓜捡芝麻

国际上以购物中心为代表的商业地产运营模式是：商业地产运营商（通常不是开发商）在长期金融工具支持下盖房子，盖完房子长期持有，只租不售，然后通过商业运营提升资产价值，最终通过资本市场实现资产价值。在这种模式下商业地产的价值主要通过资产运营管理和资本运作来实现。

而国内的商业地产开发建设单位大部分都是从事住宅开发的房地产开发企业转型而来，他们普遍习惯于延用住宅项目滚动开发、房子盖完一卖了之的方式来处理商业地产的开发，热衷于对商业地产进行产权分割式销售，对商业地产也是一卖了之，而对通过长期的商业运营管理提升资产价值、最终通过资本市场套现实现资产价值的商业地产运营模式普遍缺乏兴趣。重开发、重销售、轻招商、轻运营，因此国内的商业地产开发商只是赚取了商业地产的短期开发利润，而丢掉了商业地产长期运营管理带来的资产增值以及资本运作创造的价值。这种丢了西瓜捡了芝麻的做法最根本的原因是在目前国内的融资体制下，开发商无法获得长期融资工具的支持，所以最终只能屁股决定脑袋，对商业地产不得不一卖了之。

解决商业地产的融资瓶颈，关键在于发展商业房地产投资基金，通过投资基金支持开发商的开发融资，开发商没有还款压力才有可能长期持有只租不售，注重通过运营管理来提升商业地产的资产价值，为最终通过资本市场发行REITS实现价值套现创造条件。但即便有了商业地产投资基金，也无法解决所有商业地产开发商的问题，因为投资基金本身的专业化要求决定了基金只会投资给最优秀的项目，绝大多数开发商都会被阻挡在投资基金的大门之外。

    瓶颈二：一地难求  豁出去的无奈

土地是房地产开发的核心资源和必需的生产资料。商业地产开发过程中最重要的问题之一就是选址，所谓选址本质是对土地的选择，商业地产开发对土地的条件有着特殊的要求，因为土地所处的地块条件很大程度上决定了商业地产项目的成败。一块土地周边的环境，比如交通条件包括地铁、轻轨、火车、公交以及停车场的情况、竞争性商业物业的情况、周边的商业业态分布情况等都是开发商在拿地之前应该仔细考察的内容。

但在目前土地出让市场采取招拍挂的形式下，开发商已经被逼上了一条独木桥，拿不到土地，开发商就只有出局，所以为了拿到土地，开发商必须不惜一切代价。在这种情况下，即便是土地的地段环境不适合做商业项目，即便是土地出让金不断节节攀高，加大了商业地产项目的开发成本和风险，开发商也是别无选择。

    瓶颈三：人才难觅  21世纪最贵的资源在何方

这不是房地产行业独有的问题，而是整个中国经济发展中的一个共同的问题。一方面是大量的企业需要人才、尤其是有一定经验和能力的高端人才，但这些企业往往招不到想要的人才；另外一方面是很多人由于在经验和能力上达不到用人单位的要求而找不到工作。

造成这个问题的根本原因是经济高速发展与人才成长之间的脱节，人才成长的速度赶不上经济发展的速度。越是发展速度快的行业，这个问题就越突出。商业地产属于经济发展中最热的领域之一，而且商业地产开发运营横跨地产、商业、金融三个领域，专业化要求和复合程度要求都非常高，这更加剧了商业地产人才供求之间的矛盾。优秀的商业地产人才的匮乏也是开发商不得不面对的瓶颈性问题。人才匮乏的结果导致不论是商业地产开发商还是商业地产咨询机构普遍处于专业化水平不高的状态，小马拉大车是普遍的情形，这直接导致了大量低水平的商业地产项目的诞生。

而要解决企业在商业地产开发运营环节自身专业化程度不高的问题，一个重要的手段是加强对外脑资源的利用水平。而要解决人才瓶颈的问题，关键在于提高企业的人力资源管理水平，企业必须要有一个长期的人力资源发展的规划，并且在人才的招募、选拔、培养、使用、保留、激励等环节大大提升自己的专业化水平，才能在人才争夺方面抢得先机。得人才者得天下，一个企业是否真正能突破人才瓶颈对企业发展的束缚，关键还在于企业最高管理者是否真正重视人才的问题。

   瓶颈四：规划有要求  政府意志难违

政府规划部门对土地开发建设的规划要求也是开发商不得不面对的一个瓶颈问题。

政府部门在招商引资、土地出让、建设项目规划申报等环节，在建筑密度、容积率、朝向、层数、高度、商业面积比例等方面都有很多硬约束，并且对具体的项目建设方案也有很多长官意志。很多地方政府已经成了一个最大的招商局和地主，政府为了从土地出让过程获得更大的利益，往往要求开发商上马一些大而不当的商业地产项目。在这些政府的要求以及想法中，有大量违背商业地产运作规律的东西。在目前政府对房地产开发进行深度干预的环境下，开发商为了获得地方政府的支持，不得不向政府官员对于政绩工程、形象工程的要求以及各种不合理的土地规划要求进行妥协，最终牺牲的只有商业地产的规律。

所以，如何建立开发商与政府之间透明公开的交流机制，避免政府过多的、不恰当的对商业地产开发的行政干预，提高政府规划部门对商业地产运作规律的认识是摆在商业地产开发商面前的一个棘手的问题。

    瓶颈五：买方市场的现实  卖方市场的做派

商业地产是为商业经营活动提供载体的，它要靠商家来买单，商家支付的租金就是商业物业的收益；商家靠最终消费者买单，消费者的消费支出是商家的收入。因此，消费市场规模决定商业的规模，也间接决定了对商业物业面积的需求以及承受的租金水平。这种来自消费市场的硬约束也是开发商不得不面对的瓶颈之一。

近几年中国经济持续快速发展，消费市场也在快速增长，2006年，全社会商品零售总额的增长速度大约为13％左右，而与此同时，商业地产的投资增速在24％以上。在某些一线城市如北京，商业地产的投资增速远远超过这个数字，今年有超过600万平米的商业物业进入市场，在招商环节对商业资源的争夺已经陷入白热化状态，大量商业物业的长期闲置将是一个无法避免的棘手问题。但在很多商业物业闲置的同时，也有大量的商家面临选址的难题，大量商家因为无法找到理想的商业物业从而无法实现开店扩张的计划。招商难和选址难是一个问题的两个方面，它反映了商业地产处在一种结构性失衡的状态，大量的商业物业都是无效供给。商家拒绝接受的商业物业，有的是在地段、建筑结构、面积、配套设施方面存在硬伤，满足不了商家的需要；有的是在定位、商业规划、运营管理以及租金价格方面让商家无法接受。商业地产供求关系的失衡决定了商业地产招商处于买方市场状态，开发商必须克服在住宅行业长期卖方市场格局下形成的思维定势，放下姿态认真研究商业地产的规律，认真听取商业机构的意见，按照商业运作的市场规律来办事，才有可能在商业地产处于买方格局下取得有效的突破。用卖方市场的做派去对待买方市场的现实最终只有死路一条。

原文刊载于《津地产》2007年9月号