老夫子
笔者现在河南南阳，在这个城市人口70多万的地级市,近期动不动10万以上的商业地产项目广告就出来,稍作统计号称高档购物中心的项目已经有80多万平方, ,人均购物面积大于香港. 作为业内人士看的不免头大.一个城市的商业地产肚皮应该有多大?撑破了怎么办?
先来说说南阳.南阳是历史文化名城, 战国时期，是全国著名的冶铁中心，西汉时为全国六大都会之一,历史上曾出过张衡,张仲景等牛人. 1993年，南阳盆地发现的恐龙蛋化石群，被联合国教科文组织列为“世界文化遗产”,去年南阳的伏牛山地质公园刚被评选为世界地质公园.近日的南阳有1070万人,南阳市区人口将近75万,是一个农业大市,2006年GDP1200多亿.
现阶段南阳市场分布.
中心广场可以称得上是南阳的核心商业圈了,这里分布着大统百货,鸿德购物公园,及中心广场的街铺时装专卖店等,总建筑面积在20万平方左右.大统百货开业时间长地理位置优越,可以称的上南阳首家正规百货店,店内累积了百丽,周大福,金利来等能在二三线城市吃的开的服装鞋帽品牌,由于大统百货是百货经营者自有产权,引进了百胜旗下的肯德基,目前高档购物场所以大统百货一只独秀.鸿德购物公园总占地约110亩，总建筑面积达10万平方米.2005年开工建设07年元旦开业,郑州丹尼斯超市作为该项目的主力店.该项目体量大,所有外铺以专卖店为主,而室内商铺以服装商铺为主,所经营品牌档次雷同,产品线短,价格带集中.所引进的餐饮商家经营没有特色,开业不到一年现在已处于整改期,该项目做为新建项目建筑没有硬伤,后期招商运营存在很大问题,当时招商更多的是填场根本没考虑后期的长期经营,期待整改.
人民路和新华路的天桥是南阳的老商圈,现在由于中心广场的崛起,而逐步沦落为次级商业圈.这里集散着90年代的金汉丰购物中心,世纪百货及国美电器等.经营都是不死不活,金汉丰多次整改未见实际效果.建筑落后面临升级,只能凤凰涅槃.女性主题百货店“红都”的生意倒是不错.
港达商贸城05年开业经过两年多的培育现在已形成为中档次的服装卖场,而低档次的服饰店主要分布在广场南街和梅溪北路.
南阳高档餐饮业态分散,独山大道聚散了一批中高档餐饮店,经营面积都在1000平方以上,以“荣华富贵”“盛世凯元”为龙头的高档餐饮分别驻扎在南阳的南北两地.
专业市场分布.建材市场座落在市区内的工业路上,交通堵塞噪音冲天;小电器市场”工贸中心”在火车站旁边,位置到是得天独厚,但提到”工贸中心”那就是假冒伪劣的代名词;
汽车配件市场在建设路上,也是90年代的产物,目前经营良好.
农资市场在市区的武侯路上,农资市场是供销社的改造项目,里边配备了铁路专用线,但场地小交通不便利,面临整合.
纵观南阳的现有商业市场分布,面临很大的整合.南阳的专业市场都分布在市区内,是交通堵塞和噪音污染的罪魁祸首, 而专业市场郊区化是城市商业网点规划的大趋势.能够维持经营的街铺都是自然形成的老商业街,但档次低形象差,消防隐患严重.
已建好商业地产项目现状.
北新华商城,光彩大市场.裕华商城.以上三个项目都是近两年建成的项目.
北新华商城地理位置优越,总建筑面积10万多平方.处于国道和人民路交汇处,该项目简直是个怪胎,前期建筑规划失败.做建材市场层高,柱距不够,做其它物流市场没有仓储.去年折腾过一阵子服装卖场,纯粹忽悠小业主,在服装销售渠道都从层层批发制往专卖加盟靠拢的今天在一个城郊结合部搞服装零售卖场纯粹扯淡.至今该项目还在凉着.
裕华商城:裕华商城在销售初期采用室内商场分割反租销售,缩小投资客的首付比例一举取得销售成功,由于该项目处于市区内,同时老的服装市场新华商城近期将要拆迁,近期将会开业.
光彩大市场: 该项目位于城郊结合部,总建筑面积26.8万平方米.打着售后反租的旗号,销售良好.现在项目已经交工,但不知道该项目经营什么,何时开业,凉场的多数!
快交工的商业地产项目
溧河物流园.该项目是笔者去年操作的一个项目.位于城郊结合部,建筑面积9万多平方,定位涉农产品专业市场,即农资市场和花鸟市场.由于前期做了大量的调研工作,在建筑设计上比较先进.但由于种种原因工程进展缓慢,同时同类项目的启动将面临经营商户的流失,该项目的成功运营还需要一定的培养期.
华恩大厦.该项目位于火车站旁,总建筑35200平方.该项目从建设到现在已经三年有余,案名改了三五次,销售手法眼花缭乱,又是反租又是虚拟产权到现在还处于建设中.
在建设的商业地产项目
太阳城、南阳商贸中心等纯商业项目及一部分住宅项目的临街底商。
在06年以前动工销售的可以说都挖到了一定的金子,到07年商业地产项目已步入低迷期,销售不像前期火爆了.
总结南阳商业地产现状,购物中心项目太多,存在重复建设.像纯餐饮,休闲,娱乐商业地产项目没有出现,专业市场面临整改.为什么有这么多的雷同项目出现?为什么商业地产这么乱?无非以下几点:
1政府要卖地
2开发商赚钱,商业地产利润要高于住宅项目
3银行要拉业务
4媒体要生存,只能跟着吆喝
5炒家的钱没处放,投资其它产业投资环境不稳定,还是投资不动产的好;
6老百姓跟着跟风.银行利率低,买个商铺实在.
7无良策划代理商太多.大多数代理商都是住宅代理出身,根本无商业地产运营经验,甚至最基本的商业调研都不懂,跟着发展商忽悠,赚点是点.
8规划部门不规划,你说让我统一规划,我都不懂商业怎么规划,开发商你看着整吧!
malin
qiurichuyang
老夫子
李轻舟
