商业地产之淄博临淄市场调查报告

二、城市重要经济指标

1、临淄区国民生产总值

2006年全区生产总值完成405.53亿元，增长16%，其中，一、二、三产业增加值分别完成15.97亿元、311.74亿元和77.82亿元，增长7.80%、16.90%和14.30%。地方财政总收入增长37.6%，达到12亿元。全社会固定资产投资完成89.31亿元，增长18%。社会消费品零售总额实现71.01亿元，增长14.5%。规模以上工业完成总产值478.04亿元、利税44.21亿元、利润30.97亿元，分别增长53.7%、36.8%和45%。对外贸易实现平稳增长。全年实现进出口总额67358万美元，比上年增长26.6%。

2、临淄区贸易状况：

据临淄区贸易局资料显示：临淄区2006年外贸出口跨入新台阶，直接出口创汇完成3.2亿美元，同比增长38.6%，进出口贸易总额达16亿元，主要与韩国、美国、马来西亚、台湾等发生进出口贸易。

3、临淄区财政收入

临淄2006年地方财政总收入增长37.6%，突破12亿。全社会固定资产投资完成89.31亿元，增长18%。

4、临淄区市民平均工资、可支配性收入

人民生活水平显著提高，城镇居民人均可支配收入达14271元，增长10.6％；农民人均纯收入达6371元，增长11.5%。全区各项存款余额达180.02亿元，居全省30强区县第一位，其中，城乡居民储蓄存款余额达114.29亿元，户均存款6.1万元。

三、城市各行政分区的概况

1、淄博市各区域特点：

张店城区是淄博市的中心城区，全市政治、经济、文化中心，高新技术产业基地。博山城区是淄博市域副中心，机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；淄川城区是淄博市域副中心，以建材为主的原材料工业基地，商业物流中心；临淄城区是淄博市域副中心，国家重要的石油化工基地，历史文化名城；周村城区是淄博市域副中心，丝绸、轻纺工业基地，商贸名城。

2、淄博市各区域房地产现状及前景预测

淄博房地产目前处于稳步发展时期，由于淄博受外来炒房团的影响较小，加之本身组群式城市的特点，淄博的房价远远没有达到城市本身应当达到的价格。

临淄作为淄博的副中心城区，综合实力处于前列，特别是齐鲁石化大型企业带动了相关的化工配套企业，个人富裕者较多，有较强的购买力，临淄的房价在区县中是最高的，有些项目的价格甚至高于张店中心城区，随着方正凤凰城、名仕国际等一批有影响力的社区的出现，临淄人的居住理念有所提升，必将给未来临淄房地产项目带来更大的机遇。

四、相关因素对当地房地产市场的影响分析

1、国家宏观政策对当地房地产开发及投资市场的影响

国家宏观调控政策给淄博房地产带来了一定影响，房地产开发商对国家政策持观望态度，许多开发商手中握有大量土地，随着地产价格的上涨纷纷待机而动，今年上半年销售量较好，目前淄博房地产市场已经基本处于稳定状态，价格稳步上升。淄博投资市场受国家政策调控影响较小，本身淄博投资客从众心理较强，国家政策只是在形势上使得投资客更加谨慎。

2、外来投资开发对当地房地产开发及投资市场的影响

临淄外来公司投资房地产的较少，目前投资额较大的有奥林匹克花园、大都会商业街、恒生国际星城、101油库所在的项目，临淄对于化工等企业的招商引资有较大的优惠，对于房地产公司优惠较少，加之临淄区内有较多的开发商；但是目前随着临淄知名度的提高，有许多开发商到临淄考察，外来开发商的介入，必将带来更多新颖的产品，使得房地产市场的竞争更加激烈。

3、城市近远期规划对当地开发及置业取向的影响分析

临淄区“东移北扩”的城市发展方向，决定了临淄居住向东挺进，目前人们对城区东部的认同感较强，奥林匹克花园虽然离城区较远，周边配套不完善，但目前销售较好，一期已经销售完毕，目前主要对外销售别墅；有购房能力的人对环境的要求越来越高，北边一直到外环路，也正在进行开发，但环境不如东部，城区中心目前基本无大盘，由于项目量小，配套设施完善，随着房价的攀升，销售难度不大，但高收入人群对区域选择向东移动，对住房尊崇感的要求越来越强。

4、产业结构及分布对城市片区开发及置业取向的影响

临淄南部为齐鲁石化公司，西部为齐鲁化学工业园，北边农村待开发用地，东边为景点分布集中地，此种布局也决定了东部为居住区，“西工东住”将是城市未来的格局分布，东部的景观优势，以及环境的优势，决定了置业者对东部的认同度。