厦门商业地产的回顾与展望（2）

——市场环境与开发商愿景差异

有组数据足以说明问题：目前厦门市建成的商业网点大约有4.3万个，商业总面积已经达到350万平方米，全市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。一方面是人们对于商业地产过热的大呼小叫，一方面是政府对商业地产开发明里暗里的推波助澜，于是2007年厦门商业地产出现很有趣的反差：一边是“蓝海”愿景铺天盖地的造势，一边是“红海”市场搞得你铩羽而归。一厢情愿的开发与客观存在的市场环境差异是厦门诸多商业地产经营困境的根源。

其一，商业地产开发的速度超过了人们可支配收入增长的速度。商业地产重在“商业”二字，商业的繁荣依托于购买力的增长。近几年厦门商业地产开发面积成倍增长，远远高于人们可支配收入的增幅，如何形成更庞大的购买力来支撑这样大规模商业的发展？

其二，商场建设与拓展速度高于商业品牌拓展速度。以目前厦门市场的容量，对于一般中档服装品牌而言，岛内5-6个营业网点足矣，加之进入厦门的品牌相对较少，国内外一线品牌又将厦门视为“二线城市”，迟迟不在拓展之列，大量商业地产在同一区域如此集中推出势必面临僧多粥少的矛盾，品牌的有效拓展不足，带来商业地产招商的难度。很多商业地产的定位不断转换，其实正是这种矛盾无奈的反映。

其三，开发商对市场环境过于乐观的预期。开发商往往陷入一个认识的误区，将地区人口量等同于消费量，进而将这一虚拟的消费量换算成商铺容量，从而构筑自己乐观的陷阱。生造市场的行为也往往基于这种乐观预期而产生。

其四，厦门零售业垄断竞争与同质化困局。暂不论其它专业市场，单就零售业而言，小小一个厦门岛，就汇聚了13家营业面积上万平方米的百货店和12家超市大卖场，各类商场同质化倾向非常明显，小到如品牌构成，大者像业态规划，模式互相抄袭，产业结构失衡，其实使各开发商自身形成不良竞争态势。而自从巴黎春天收编来雅管理团队，沃尔玛收购好又多，零售业已然形成垄断竞争格局，与开发商的谈判筹码增加，无形中更加大了厦门商业地产的招商难度。

其五，厦门周边市场的商业地产开发稀释了辐射消费群。近年来，厦门传统消费辐射区域的泉州、漳州、龙岩等市场也开发了许多大型购物中心和专业市场，这些商业地产项目正逐步抢夺原本来厦门购物的当地客群。

市场竞争过度，商业开发过热，但正是这些或成功或失败的案例促使人们从“狂飙突进”下不理性的炒作转向对市场需求适应性变革的探求中。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春

——厦门商业地产的变革趋向与08-09年主要项目的展望

按照业内流行的说法，大型购物中心产业经营黄金比例是零售：餐饮：娱乐＝52：18：30。比照厦门市场，我们会发现，几乎所有购物中心都在零售业的过度竞争中挤压生存空间，而休闲娱乐产业的开发则相对较少。但有迹象表明，厦门商业地产正有意识的在摆脱零售业的羁绊，通过对餐饮娱乐业的引进试图扭转当前经营的困境。例如，明发引进一代佳人夜总会、辣蹦吧、金逸电影院、立新游乐场，名汇和定安广场也都引进游乐场项目，老虎城引进新食尚美食广场，建设中的中华城和加洲城市广场均号称将引入室内真冰溜冰场等等。殊途同归，就是在大家对百货品牌审美疲劳后，希望餐饮娱乐项目成为商业地产新的招财猫。

除了休闲商业的趋向外，厦门商业地产所显示的另外几个发展变革趋势分别是：高端商业、特色商业和专业市场。

零售品牌的竞争集中在中、低档部分，高端品牌由于其消费群的局限性和对市场考察的要求严格使其拓展审慎，网点扩展也不会太多，以厦门市场容量，高端品牌有1-2家分店足矣。进入厦门的高端品牌目前不多，因此高端商业会成为下一阶段很多商业地产的追逐目标。具有代表性的是磐基国际和SM二期。但高端品牌对厦门市场的评价并不乐观，其从选址考察到落实开业的周期也相对较长。所以由开发商自己打造高端商业的做法目前只有趋向和噱头，离真正实现还有很长一段路要走。但是，高端百货与地产合作或自营地产的做法有可能加速高端商业的引进开发，香港美美拟进驻其自有的厦门马可·孛罗酒店即是一例。

同质化竞争的结果是大家都得寻求特色化的出路，不论是零售还是餐饮娱乐项目，各个商业地产必然要逐步寻求自己特色的东西以形成竞争优势，这是市场资源整合推动的必然。厦门作为旅游城市，地段性旅游资源旅游商业的开发也会再度成为热点所在，轮渡卧岩滩、东渡国际邮轮城、中山路中华城等等项目必然将旅游特色商业的噱头放大，但如何丰富特色商业的内涵则是亟待破解的课题。

从一站式购物的迷雾中走出，专业市场的开发在厦门已渐成气候。以湖滨南电子数码产品市场为代表，百脑汇的建设再次拉开了大规模专业市场开发的序幕，与此同时，国内家电卖场老大国美电器也宣布进军电子数码市场，专业市场与专业卖场的竞争博弈白热化，市场格局一番此消彼长将不可避免。当然，专业市场的开发并不局限在电子产品领域。专业市场转化为专业卖场并以“植入式”的开发嵌入购物中心的运营也有可能成为一种新的趋向，“吉家·家”世界开进晋江SM即是一例。（未完，待续）