关注投资者利益

并非长期持有物业就是正确的。正如并非每一个投资者都有雄厚实力的道理一样。

关注投资者利益

到底商业地产的开发有哪些模式？无数的专家或是同行给了我们很多选择：分割销售，统一经营；分割销售、各自经营；整体出售、整体经营；只租不售、整体经营；零散出租、各自经营等等。
而这其中哪些才可以说是成功的模式？很多专家首推只租不售，整体经营的模式。的确，这是一种非常盛行的模式，不论是美国的投资者，或是新加坡的投资者，他们都非常强调只租不售的经营模式，在他们看来，长期而稳定的租金收益才是商业地产的根本。
不过在我看来，只租不售的模式只适合于拥有雄厚资本的投资者。一个大型商业地产项目，即使非常成功地实现经营，也得需要7-10年才可以实现资金回笼，这还不包括商业地产项目漫长的开发期。而要是经营策略失当，资金回笼的希望更将是遥遥无期了。
资本雄厚的投资者才可以经受得起巨额资金的长期积压。但不是每个商业地产的开发商都拥有雄厚资金的，尤其是在中国商业地产投资现状下，众多商业地产开发商的资金链是脆弱的，经不起过多的折腾。
因此，如果探讨什么样的商业地产开发模式才是成功的？我只想说一句，适合商业地产开发商的需求才是成功。也就是当你的模式符合投资者利益的时候，这模式才是成功的。无论它是全部销售，各自经营，或是只租不售，统一管理。
在深圳的华强北，这个全国知名的商业街上有着许多的商业项目，他们的模式各一。从商业角度来看，有成功的，也有不成功的。但从商业地产开发角度来看，大多都是成功的。如零售出租，各自经营的华强电子世界，人潮如鲫；如只租不售的东方时代广场，已经成为茂业的一张名片；如分割销售、各自经营的女人世界，生意火红，无论是什么样的模式，商业地产开发商在这片旺地上都已经获得了资金投入的回报。
而我曾去过北京、山东、西安等一些地区进行项目考察，那里不乏一些开发商在听信一些所谓的专家劝导之后，于是希望长期持有物业，只租不售。可是，他就没有考虑到自己资金的实力、经营管理团队的优势、以及本地消费状况是不足以支撑他看到成功时刻的。当资金压力加大、经营管理团队能力不足，本地消费习惯没有培养成功，所有的压力全都聚压在开发商自己身上，不仅没有获得预期回报，甚至在企业的发展上也错过了良好时机。
并非长期持有物业就是正确的。正如并非每一个投资者都有雄厚实力的道理一样。
在全球视野内，商业地产的投资者有着多种的退出机制，股权收购、REITZ等形式解决了投资者的项目开发资金来源，专业的投资机构以完善的流程将商业地产项目作为一个产品来开发，从开发到经营管理，再到资本交易等环节，都有成熟机制。
而在中国，商业地产的退出机制还没有完全成熟，所有的环节都得投资者自己来进行把控，这个现状决定了投资者必须清楚地了解自己的承受能力。
从某种意义上来说，是退出机制决定了商业地产的开发与运营模式。
如果有一天，当中国的商业地产拥有更多的退出形式，则我们无须在继续探讨商业地产成功的模式了，那时候我们的话题应该着重于商业地产的主题运营了。
而现在，我是真心希望所有投身于商业地产这一热土的投资者们能清醒地认识到自己的承受能力，也真心希望在商业地产投资的从业人士们能真正地去关注投资者的利益，从投资者的实际情况出发，为企业规划正确的方向。