资本环境下的商业地产资产管理（1）

资本环境下的商业地产资产管理（1）
——寻求一些答案
从07年6月开始，这个标题一直在我脑子里徘徊。因为一直有一些问题让我疑惑,有问题，于是我就去寻求答案。接近一年的时间里，我多方询问，四处学习。但面对这标题，很少有身边的人能给出我答案。
到底是哪些问题让我持续困惑呢？

这些问题包括：
为什么一个投资6亿的商业地产项目可以评估到25个亿？投行管理商业地产项目为什么要依托代理机构？资本来源渠道是什么？如何实现对投资者的回报？资本在一定阶段为什么要退出？谁又将留下？传统商业运营思想如何和资本市场理念对接？

这样的寻求一直持续了接近8个月时间，到08年的3月份，我终于接近了最核心的内容。而又经过两个月的思维撞击，我终于明白了。而在这个过程中，许多外界的信息，全部在我的脑子里一遍遍地过滤，最后沉淀。
这个过程中，我认识了一些银行行长，他们让我明白什么是金融产品，国内外又有什么区别。
我认识了一些在股市中纵横的投资者，他们所关注的曲线，所关注的市盈率都成了我关注的内容。
我认识了一些基金管理机构，手里拥有数以亿计的基金经理们，他们让我感受到了资本的无处不在。
我认识了一些投资机构，他们四处谋取机会，寻求原始股份，并在适当时机实现资本超速回报。
我认识了一些运作机构上市的朋友，其中有些人甚至帮企业包装送入了纳斯达克。
我认识了一些投行里做资产管理的人，他们经常飞来飞去，虽然没有过多地告诉我信息，但我看明白了他们在做什么。
我还甚至进了一家上市多年的企业，已经成熟运用资本工具的上市公司，更多地从内部来看待资本的需求。
我还开始养成了关注财经类新闻和金融类新闻的习惯，那些国内外的资本机构运作动作让我渐渐看到了一些轮廓或是细节。
于是当一切都连成串，当所有原本在我眼里都是灿烂的珍珠形成美丽的珍珠项链的时候。我终于看到了我所想要看的。

在资本的环境下，商业地产资产管理应该是什么样的？我几乎看明白了。

珍珠的光环，犹如我过去所希望去从事的某个职位，某个环节。但不了解那条线，你就不会明白为什么珍珠会有如此光芒存在。
如何用最简单的道理来讲述在资本环境下的商业地产资产管理，或许我将用六个篇章来完成：
萝卜是朵鲜花；
石头垫出舞台；
玩的就是心跳；
无风如何起浪；
与泡沫共一舞；
在滩上望潮来。
这六个篇章将用最鲜明的比喻来讲述我从商业运营到商业地产资产管理之悟。欢迎关注，并关注中国零售发展研究中心（crdrc.com)。（未完待续）