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我鑫飞翔
有事相求，请帮忙分析如下店面：
苏州市一中高档新开发社区，8000户左右规模（较大），小区无统一进出口，不临街，周边无配套，小区中有一生活广场（规划10多间店铺，小公园，健身会所，篮球场，阅读室，棋牌室等），其中规划一5000平的购物中心（大型超市），我想拿店铺就在其旁，面积80平临小区内道路，想开24小时便利店。
这行本人为新人，考察了喜士多，全家，自有资本在20万左右。（全家估计年投入在70万，风险不能承受可能会放弃）本人期望值1年以后日上6000以上营业额。
喜士多数据如下：
固定投资27万 | 房租（80平） | 7 |
加盟金 | 1 | |
押金 | 3 | |
装修货架 | 10 | |
铺货 | 6 | |
运营费用18.5万 | 人员工资 | 12 |
管理费 | 2.5 | |
水电 | 2 | |
损耗 | 2 | |
总计 | 45.5 |
收回投资成本营业额分析：
按毛利25% 投资45.5万
年营业额 1820000=455000/0.25
每天营业额 4986=1820000/365 (收回投资成本)
收回运营成本营业额分析：
按毛利25% 投资25.5万
年营业额 1020000=255000/0.25
每天营业额 2795=1020000/365 (收回运营成本)
目前交房2500户，入住1000户，今年6月份前会在入住800户，6月份再交房800户（物业所得数据），店铺有6个月的免租期。
请问大家如下问题：
1：这个便利店能否开。
2：这个便利店能否现在开，什么时间开比较合适。
3：以上数据是否正确。（房租确定，其他数据本人估计）
4：这个便利店1年后能否达到日商6000.（人员管理，商品配置等按照喜士多要求）
请A大不吝赐教，各位高手指点一二，在这里给大家拜年了，祝大家新年身体健康，财源广进，！！！
联系方式：QQ:47911355.
我鑫飞翔
沙发自己做。
另外，负责店铺招商的是我的朋友，按照其公司规划社区生活广场只会开一家购物中心和一家便利店了，其他同类业态商铺不会再招商了。
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杭州联华快客
??????????无统一进出口？那就是有很多出入口？ 回复
a771100
1、据我的了解，苏州的夜生活不是很丰富，人们习惯早点休息，这一点对开便利店不是很有利，另外，社区内的便利店一般很少有流动客户的支持，基本以固定客户为主，24小时营业好似“鸡肋”，新区之所以给予免租，就在于新区前期生意很难做，入住率上不去的原因。至于旁边有超市，那倒不是个很大的问题，因为喜士多与超市是有差异的，两家会有不同的目标客户。所要担心的主要是你所提供的入住率是否准确，个人看来住户数偏低了些。
2、不知道你的数据是谁给你的，这样的算法我觉得多少有点乐观了。譬如装修货架设备等，十万肯定不够么，若设备由喜士多提供，那就差不太多了。我不了解喜士多的加盟具体方案，不好瞎说。举个例子，譬如您说的，投资/毛利/365，这样计算也有点乐观，最多可以按照360天计算，当然是我个人的理解，此外即使这样，也是纯理论计算，就算按照您的算法，无论是年营业额180万还是102万，我理解表中的损耗包含折旧货损，只预估2万，是不是少了点？日本人是很精细，但这是在中国和用中国员工，我想用理想的3%/10（千分之三）总觉得不是很乐观。何况前期的时候，差异化的食品，损耗总是很大，是不好把握的，所以觉得成本估计的大一点更保险。
3、总而言之，我对此社区一年内达6000/日，不是很乐观。就房租7万/年的角度而言，也预示6000/日很难，租金与销售额往往是成正比的。
个人之见，供您参考。
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我鑫飞翔
------ 以下是引用的内容 -----------------
a771100 发表于 2013-2-12 22:30:00
1、据我的了解，苏州的夜生活不是很丰富，人们习惯早点休息，这一点对开便利店不是很有利，另外，社区内的便利店一般很少有流动客户的支持，基本以固定客户为主，24小时营业好似“鸡肋”，新区之所以给予免租，就在于新区前期生意很难做，入住率上不去的原因。至于旁边有超市，那倒不是个很大的问题，因为喜士多与超市是有差异的，两家会有不同的目标客户。所要担心的主要是你所提供的入住率是否准确，个人看来住户数偏低了些。
2、不知道你的数据是谁给你的，这样的算法我觉得多少有点乐观了。譬如装修货架设备等，十万肯定不够么，若设备由喜士多提供，那就差不太多了。我不了解喜士多的加盟具体方案，不好瞎说。举个例子，譬如您说的，投资/毛利/365，这样计算也有点乐观，最多可以按照360天计算，当然是我个人的理解，此外即使这样，也是纯理论计算，就算按照您的算法，无论是年营业额180万还是102万，我理解表中的损耗包含折旧货损，只预估2万，是不是少了点？日本人是很精细，但这是在中国和用中国员工，我想用理想的3%/10（千分之三）总觉得不是很乐观。何况前期的时候，差异化的食品，损耗总是很大，是不好把握的，所以觉得成本估计的大一点更保险。
3、总而言之，我对此社区一年内达6000/日，不是很乐观。就房租7万/年的角度而言，也预示6000/日很难，租金与销售额往往是成正比的。
个人之见，供您参考。
谢谢A大的指点，开这个店，我主要是看后期的前景，因为社区规模较大，且竞争应该不是很激烈，我相信能干好的。 回复
我鑫飞翔
------ 以下是引用的内容 -----------------
杭州联华快客 发表于 2013-2-12 21:22:00
??????????无统一进出口？那就是有很多出入口？
是的，小区规模较大，单规划的社区生活广场就这一家，主要是服务小区居民的。 回复
肥万郎
在我周围有这样的社区店，并且也获得成功了。成熟的大型社区，一家永辉超市，社区入住率超过百分之五十，具有不同层次的消费者，居民消费结构较为完善。笔者挺佩服楼主的勇气和预算，但是在实际运营管理上还是有一定机动性和不确定性，但楼主开拓进取的精神可嘉，祝你成功。 回复
8587233
楼主真是精明，一个金币也不舍得给a771100，难道您是苏州本地人，听说苏州男人精明能干，果然
不知道苏州的消费如何，如果是在我们这边的话，这个入住条件，会不止开出一家店，至少有两家
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8587233
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